香港应及时出招 遏制炒楼泡沫

http://www.CRNTT.com   2010-08-17 11:18:39

香港楼价被狂炒，经济泡沫再度非理性膨胀。 　　中评社香港8月17日讯／资深评论员马建波今天在《文汇报》发表文章“政府及时出招遏制炒楼泡沫”。作者提出：“需针对燃点炒风的关键环节进行有效微调，如：限制本港以外户口购买500万以下的中低价楼或中小型私人住宅，以规避其利用政策空间避税（如：200万或以下物业交易印花税远低于200万以上楼），及防止炒风向中低价楼蔓延。唯有这样，才能确保政府调控政策的协调、配套和持续有效运行。”文章内容如下： 　　针对近期香港楼市炒风日盛，8月13日香港政府再次、及时从“防止楼花炒作、增加土地供应和收紧按揭成数”等三个方面推出了8项措施，加强对香港楼市炒风的遏制。应当说新措施比先前的“9招12式”更具体、更全面和更具针对性。正如笔者早前分析，政府调控楼市最有效的措施不外乎三招“土地供应、金融货币政策和税收政策”，而这次政府也就“土地供应和金融政策”方面推出了差异化的调控策略，并留有充分备用调控的政策空间。 　　首先，目标明确，严厉规管楼花炒卖，“即日起禁止楼花单位以确认人方式转售（摸售），以及不容许透过提名下手买家方式取消交易。楼花单位买家若取消交易，须没收订金会由现实的楼价5%，增至10%”，这招能有效遏制一手楼或楼花的炒卖行为，给过热的市场降温。目前，二手楼价高企，200万元以下的居屋基本绝迹，很大原因是一手楼价快速上升的牵引和引发的恐慌追逐。 　　　　　　　　　　　　给过热的楼市降温 　　再者，香港近年来中小型单位供应长期不足，亦增添了涨价预期。这次明确“增加小型住宅单位供应，本年度勾出3幅位于柴湾、红磡及粉岭用地，预计可提供540个中小型住宅单位；并开始筹划2011至2012年度勾地表，住宅地供应将高于本年度的约9000个单位，积极考虑尽快再度推出南昌站物业发展项目；新发展区提供住宅发展用途，有20公顷的工商业土地，可改作住宅发展用途；并检讨预留作政府、机构或社区用途的土地，考虑转作住宅用途”。相信这些措施的即时和陆续推出，将大大缓解香港普通住宅的供需矛盾，改善住宅供应结构，并有效确保香港楼价的阶段性稳定。 　　还有，为防范金融按揭风险的扩散和减压宽松货币政策未来退市的风险冲击，由金管局公布了相关配套措施。“1200万元或以上物业实施6成按揭上限，低于1200万元物业继续沿用7成按揭上限，唯最高实际贷款额不得超过720万；所有非自住物业实施6成按揭上限，银行必须要求借款申请人就按揭物业用途作出申明；借款申请人供款与入息比率统一以50%为上限；银行须就新贷款申请人进行承受利率回升的压力测试，若利率回升2厘时申请人供款入息比不可高于60%等”。新的金融管制措施，大幅增加炒楼风险成本，并增加了金融风险控制保障，可有效降低风险投资或投机的意欲，亦有助稳定楼价。 　　　　　　　　　　　　 调整楼市不能一刀切 　　另外，政府有关机构也表明，将密切关注新措施的成效，因利率政策要随联系汇率而动，暂时不能调整，也没有更进一步的税收措施，但政府已作压力测试的风险准备。同时这次也没有公布“限外令”，即限制港外户口投资者买楼，表明政府尚留有充分的调控政策空间，一切只待相机而动。若楼市炒风继续炽烈，难以遏制，政府有可能相继推出“限外令”，但此招需要慎重，因为，可能与港府现行的投资移民政策和吸引人才战略相悖。因此，又不能搞一刀切，需针对燃点炒风的关键环节进行有效微调，如：限制本港以外户口购买500万以下的中低价楼或中小型私人住宅，以规避其利用政策空间避税（如：200万或以下物业交易印花税远低于200万以上楼），及防止炒风向中低价楼蔓延。唯有这样，才能确保政府调控政策的协调、配套和持续有效运行。