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台湾五大都会区 房价过高如何应对

http://www.CRNTT.com   2009-12-17 11:49:55

参、政策建议  　　（一）调降贷款成数  　　对于低利率造成庞大金流涌入房市现象，建议政府应针对不同范围调整贷款成数。例如首次购屋民众仍维持八成贷款成数，保障民众住者有其屋的权利，至于购买第二户以上非自用住宅的投资客，则依据住宅价格调整贷款成数，1,000万以下降至七成，1,000万至5,000万降至六成，5,000万以上降至五成，增加投资客的资金负担。同时，要求银行小心和审慎评估建筑贷款所涉及的风险，降低高价住宅的建筑贷款成数上限，有助银行更审慎管理信贷风险，确保银行稳健经营，如此一来无论是建商或投资客都会量力而为，不至于一窝蜂拿着低成本资金投入房地产市场。  　　（二）调高房地产相关税收  　　目前包括台北市在内各县市的房屋税，以自用住宅来说，是房屋评定现值乘以1.2%的税率计算，非自用住宅的税率则为3%。至于富人利用高单价豪宅当作避税工具，主要是因为国税局审查的房屋(以评定现值计算)加土地(以公告现值计算)都远低于市值。在美国，每年缴交州政府的不动产税，幅度为房产市值的1%-2%。在加拿大，政府对拥有二套住宅的人以高税率征税。在纽西兰和澳洲，不动产税则是根据房屋的占地面积和每年进行评估的市值按0.3%-1%征收，各国的征税方式虽不大相同，但都是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的手段。  　　因此，建议政府从住宅税收制度方面着手，尤其是公告现值与市值之间的落差，更是台北市房价居高不下的主因，透过课征与市值相符的税收，直接增加民众持有第二户以上房产的交易成本，从而达到抑制投机的效果。当税率达到某一个程度，持有多户的投资客就会因为持有成本太高而释出部份房屋，造成房屋供给量增加、房价下跌的效果，除了能够直接影响房地产的交易过程，也能促进房市健康发展。  　　（三）加速兴建大众运输系统  　　“行政院”考量北台湾人口聚集量大，为增加北台湾房屋供给，计划将在机场捷运沿线各站区，选勘多处距离台北火车站二十几分钟车程以内、面积百公顷以上土地，仿效香港机场快线的青衣站，透过区段征收，兴建让年轻人用合宜价钱即可买到的大型住宅社区。  　　对于此一计划建议审慎考虑，除征收土地、兴建住宅耗时耗力，短期内并无法提高供给量，根据2008年住宅信息统计年报摘要，台湾住宅供给率达101.47%、住宅自有率达87.36%，未来房市有变动，也可能面临国宅滞销，事实上，扣除台北市及部份台北县，北台湾房屋供给量并不短缺，价格也可谓合理，不如加速兴建大众运输系统，带动区域经济发展。  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 肆、结语  　　从2007年美国次级房贷风暴开始，2008年金融海啸不仅重创美国经济，更延烧至世界各国，而日前杜拜债务危机更显示藉由开发房地产推动经济成长，而非实质经济的稳定发展，面对资金的不稳定，房地价格瞬间暴跌、最终导致政府偿债能力每况愈下，引发金融市场恐慌，这一切都与房市过度飙涨有关。  　　在台湾尤其是台北市，房地产投资的现象已扭曲变形，房价不断创新高、租金不升反降、人口逐年外移，使得政府更应重视房地产投资对整体经济的影响，藉由加重投机客的交易成本，避免房市泡沫越吹越大。  　　综观过往历史，一旦触及既得利益，任何改革都会遭遇强大的阻力，如果没有打破既得利益的勇气，就很难取得真正有意义的进步。唯其强有力的抑制投机性房地产投资，促进房地产健康发展，让资金流向实质生产面，创造更多就业机会，才能确保经济稳定成长，让多数民众真正享有安居乐业的生活。

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