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房地产运行步入中期均衡

http://www.CRNTT.com   2015-02-04 09:47:47

中评社北京2月4日讯／近期国家统计局发布的2014年房地产运行数据显示，房地产新开工的增速创1997年以来的最低值，2014年12月的开发投资更是出现有数据以来的第一次负增长。这不仅引起了市场对于2015年楼市运行不乐观的解读，而且部分业内机构提出了“投资失速”将冲击2015年“稳增长”的论调。 　　中国证券报发表深圳市房地产研究中心李宇嘉文章表示，从中国存量住房供应情况、住房需求的总量和结构性变化等角度，分析未来中国房地产市场的演进，总体结论是，尽管增量房地产在长周期内将缓慢下行，但未来相当长的一段时期内，行业保持在高位水平上将是一个阶段性的中期均衡。 　　文章分析，从2003年确立支柱地位开始，中国商品房销售面积从当年的3.2亿平方米上升到2013年的13.1亿平方米，10年的时间翻了4倍。随着人口红利，特别是适龄购房人口红利（24-45岁）趋势性下降，居民基本住房需求也基本解决，城镇化从过去年均1.4个百分点的高速增长转换到中速增长（年均约0.6个百分点），再加上待售（6亿平方米）及在建未售（45亿平方米）可以解决超过1.5亿人口的住房需求，未来难以维持过去动辄10亿平方米以上的销售规模。 　　目前，中国城镇家庭户均拥有住房达到1.02套，如果把小产权房、军产房、集资房、集体宿舍等没有被完全纳入的存量住房算在内，户均拥有的住房可能在1.1-1.2套。因此，中国已经告别住房大规模建设阶段，增量商品房市场长周期下行趋势已经开启。但是，长周期（20年以上）下行只是一个长期内、趋势性、不太成型的判断，在中期内，到底是呈现倒“V”型还是倒“U”型，或者是倒“L”型，还存在很大不确定性。 　　综合发达国家经验、中国存量住房供应现状、住房需求的潜力，以及国家对于房地产的政策等，未来在相当长的一段时期内，中国房地产将在高位的顶部徘徊，这可能将是至少保持20年的均衡。上世纪60年代至金融危机前的2007年，美国每年新建私人住宅套数大多数年份保持在160万套上下，相当于人均每年1平方米的新开工规模；上世纪90年代日本资产泡沫破灭后到2007年，住宅年均新开工面积为1.2亿平方米，按照其目前1.26亿左右的总人口计算，同样相当于人均每年1平方米的新开工量。 　　发达国家城镇化水平达到70%-80%，之所以新房开工依旧能够保持一定的量，主要在于新增家庭、迁居和改善带来的新增需求。与发达国家相比，中国城镇存量房屋供应的效率和质量较低。根据第六次人口普查的数据，存量住房中有30%的部分是上世纪80年代及更早之前“短缺经济”时代建造的、1/5的房屋缺少一项或多项必需的配套，存量住房确实存在改善的必要。

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