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人口结构深刻影响房价长期趋势

http://www.CRNTT.com   2011-06-16 08:06:33

而另一方面，人口结构的变化也决定着住房的需求。房屋单价与家庭年收入的平均百分比不超过2，是美国能够承受房价的真正能力。20世纪70年代初百分比为1.7~1.8，但到次贷危机之前，房价与家庭收入之比高达6%，而这其中正处青壮年的“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军，并由此持续推高了房价。所谓“婴儿潮”是指在1946年至1964年间出生的美国人，他们是美国历史上人数最多的一代，大约有7700万人，占美国成年人的35%。近几十年来，婴儿潮正处在消费力最旺盛的25~30岁时期，初次购房意愿年龄段的人口增加直接推升了美国房价每年上扬20%~30%。 　　美国人口统计局预测，美国的婴儿出生率将长期维持低位，到2030年，美国婴儿潮一代都将超过65岁，那时近乎20%的美国居民超过65岁；2050年，这一年龄组的人数还会翻一番，从2008年的3870万增至8850万，生育率的下降和人口老龄化的加速使美国住房总需求出现较大幅度的下降。 　　文章表示，回顾美国半个多世纪的发展，城市化就是以房地产业发展为重要动力的城市扩大化的过程。而老龄化加速将使得人们更愿意选择环境污染小、生活成本低的郊区居住，这也意味着半个多世纪以来美国人口从乡村、郊外向大都市区域转移的过程也很可能放缓，因此大户型、城市中心的房价也面临长期下行的压力并进而拖累美国房地产市场的长期走向。 　　文章指出，房地产市场从来没有所谓的“刚需”，“人口红利”更不是永久性的增长因素，人口结构影响房地产需求进而影响房地产走势似乎是一个逃不出的“铁律”，对于中国亦是如此。按联合国数据推测，中国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道，以及2020年60岁以上人口将达到2.5亿，这个时间段也将是中国房地产供需结构出现拐点的重要时间窗口。

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