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摊牌吧，房价

http://www.CRNTT.com   2010-08-29 08:56:24

很多人本希望此轮调控能给楼市降温，谁知翘首企盼4个月后，得到的结果是没有明显降幅的房价和大幅上涨的房租。一份由住房和城乡建设部主持的调查报告认为，根据在京、沪、穗、深等调查的结果，近期城市房租大幅上涨的主要原因是部分中介收房做二房东，推高房租或劝说房主推高房租。 　　当然，大量房源“宁空不租”的现象也是本轮租金上涨的原因之一。美联物业指出，购置房源的成本初期虽然高昂，但从历史来看未来假定的买卖收益似乎永远是丰富的。另外由于持有空置房物并不用交纳相关税费，维持空置房的成本为零，造成市场上的一些房东连出租的意愿都没有，只着眼于短期的买卖收益，与房价上涨带来的利润相比，出租收益几乎可以忽略不计，这就是为什么有如此庞大的已售房屋处于闲置状态的重要原因。 　　大量空置房的存在已经让租房客们的心“拔凉拔凉的”，于是消沉了一段时间的“逃离北上广”再度成为无奈的话题。“房屋租售比缩小的原因应当是房价下跌引发的，而绝不应该以房租的‘飙升’为代价。房价高了可以暂时不买房，但是房租疯涨则会把刚毕业的大学生以及困难群体逼向绝境。”广州大学2010届毕业生刘孜说。 　　拐点来了？ 　　从国家统计局曾经公布过的全国新房空置面积的数据推断，目前全国商品房空置面积不低，基本上维持在1.6亿平方米以上。而2009年，全国商品房销售面积9.37亿平方米，空置率接近20%。对此，业内人士建议，部分地区房屋租赁供不应求的局面短期无法完全改变，眼下应着手解决房屋空置率居高不下的问题，将大量存量房逼入市场，并防止某些机构在调控期间借机炒作房租上涨的行为，这也可以进一步坚定人们对调控的信心。 　　把大量存量房“逼”入市场谈何容易。迄今为止，针对目前市场关心的存量住房“空置率”，并没有权威部门进行相关统计。从国际惯例来看，一般情况下空置率在5%-10%属于合理区间；如果空置率在5%以下，说明市场严重缺乏空置房源；10%-20%属于危险区间；超过20%就属于严重危险范围，说明楼市已处于高风险状态。 　　美联物业认为，现在严厉的政策已经将大部分投资客逐出市场，造成了大量投资空置房的出现，但问题是如何来减少现已存在的空置房的规模。据传言现在社会争论大量房屋空置的现实问题，可能逼迫政府开征空置税。但其实最好的解决空置房的方法还是开征物业税，而不是另征空置税。物业税是针对房屋持有者开征的一项税收，空置税更像是惩罚性的税收措施，一种对资源闲置的惩罚税种。但一旦出租以后是否就不算空置了呢？空置税并不能囊获投资客所持有的全部房源，虽然可能空置税税收的针对性比房产保有税更强，但有效性与可操作性上稍显不足。所以政府方面应该通过此次完善空置房统计，进行全国住房普查，为加快推出物业税作准备，只有增加持有空置房的成本，才能挤出楼市深层潜在的泡沫。 　　而某网房产数据专家则认为，“房租拐点或在三季度末来临”。因为随着前期毕业租房需求和上半年返程务工人员的需求释放，市场在8月将呈现租金平稳状态，不涨不跌，但是，新增的网络出租房源加上此前沉淀的累积房源，房源量的积累最终会迎来租金上质的转换，从而打破供需均衡，变卖方市场为买方市场。而且，这一转换过程不会拖得太久，根据赶集网的以往数据经验判断，第三季度末或将见到房租价格上的变化。 　　与某网生活指数研究中心此次出台的研究报告互相呼应的是，当前各地正在紧锣密鼓地推进公共租赁住房制度建设已经成为房租上涨的又一对冲：少数城市如重庆，已决定将公共租赁住房作为住房保障中的主导产品加以发展；今年全国计划建设37万套公租房，同时在积极建立以企业为主体的公共租赁住房运行机制。除公租房外，今年中央政府也加大了其他类型保障房的建设力度。

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