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王春新语中评：新思维破解香港住房难题

http://www.CRNTT.com   2022-07-27 00:08:32

中银香港经济与政策研究主管、香港中文大学商学院荣誉研究员王春新（中评社 陆文煜摄） 　　中评社香港7月27日电（记者　陆文煜）中银香港经济与政策研究主管、香港中文大学商学院荣誉研究员王春新最新著作《捍卫居权——以新思维破解香港住房难题》由商务印书馆（香港）出版发行，并在香港书展热卖。近日，王春新接受中评社记者采访表示，受政策取向、价值观和利益分配的房屋发展模式是引导“安居负担指数”指数变动和长期走势的核心力量，房地产政策不能只停留于修补层面，更要转换房屋发展模式。为实现香港房屋发展的五大目标，需要引入三大新思维，以改善市民居住条件，促进经济增长。 　　“安居负担指数”概念有助衡量香港房屋模式 　　王春新介绍，由他首创的“安居负担指数”（RBI，Residential　Burden　Index）是指楼价涨幅与收入涨幅之比。该指数根据联合国提出的国民经济核算标准（SNA），计算个体收入和楼价的关系，此处个体不仅是一个人，也可以是一个家庭或整个社会。“安居负担指数”把全世界房地产发展模式放在一起比较，指数大于1时，楼价上涨速度快于收入增幅，居住条件必然下降；指数小于1时，居住水平不断改善。 　　王春新分析，目前全球房屋发展模式主要有三大类。第一类是以欧美日为代表的世界主流房屋发展模式，“安居负担指数”约为0．7，即楼价增长远低于收入增长；第二类模式是以新加坡为代表的政府公共房屋为主的模式，该指数约为0．9，即楼价增长稍低于收入增长。以美国为例，过去百年，其楼价随通胀变化，居民收入超过通胀，收入由两部分组成，一部分通过通胀抵消，另一部分即实际收入。据统计，1890年后的一百年间，美国百姓的实际收入约增加4倍，居住条件也有4倍左右的改善，人均居住面积从20平方米左右增加到100平方米，即一栋住宅差不多3、400平方米。 　　王春新谈到，第三类模式即香港模式，和美国完全相反。过去30多年，香港的“安居负担指数”高达3．3，意味香港楼价增长速度是平均收入增长速度的3．3倍，居民收入永远赶不上楼价增长趋势。“安居负担指数”远高与1的香港的房屋发展模式，是典型的投资／投机主导的虚拟经济模式，重投资价值而轻居住需求，呈现出病态特征。反之，“安居负担指数”小于1意味着注重实体经济的模式，在房屋领域实行的是保护社会政策，而非市场规则，例如欧美就有不少保护租客的政策。

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