| 【 第1页 第2页 】 | |
| 推进以满足新市民为出发点的住房制度改革 | |
http://www.CRNTT.com 2016-01-09 08:46:21 |
|
住房制度改革如何体现以满足新市民为出发点 文章称，顾名思义，“新市民”是指新进入城镇的居民。如果对照原有户籍制度，新市民是指除拥有城市户口以外的城镇居民。在这一人群中，既有本地的农业转移人口，也有外来务工人员。“新市民”群体长期在城镇生活、工作，为城镇发展做出了巨大贡献，但限于各种制度约束，这个群体中的相当一部分人难以享受到城镇的基本公共服务，难以在城镇真正安居乐业。但对于大多数人而言，回到农村也是难以接受的。从全国来看，这就成为要解决的“三个1亿人”问题，即促进1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。那么，怎样推进住房制度改革才能体现以满足新市民为出发点？ 第一，坚持住房市场和住房保障相结合的发展思路。住房市场和住房保障的发展必要性在此不必赘述，着重想讨论的问题在于是否有必要在两大体系之间发展所谓的政策性（商品）住房。近几年来，无论是理论研究还是政策实践中，出现了在市场化商品住房和保障性住房之间设计一种政策性（商品）住房的现象，其依据主要在于为住房支付能力下不及住房保障标准、上不够购买市场化商品住房的“夹心层”提供住房支持。这种政策性（商品）住房在各地的具体形式并不完全相同，但普通特征是既具有一定的保障属性，又明显区别于通常的保障性住房。我们认为，无论对于新市民还是对于老市民，只宜以住房市场和住房保障相结合，但不宜将二者相混合，对于政策性（商品）住房应该更加慎重。在一个相对健全的住房保障和供应体系中，中低收入住房困难群体根据实际情况享受不同类型的住房保障服务，中高收入阶层则通过市场改善居住条件。对于所谓的“夹心层”，应主要通过税收和金融信贷政策予以支持，不宜通过实物方式提供住房支持。如果设计出模糊不清、模棱两可的政策性住房类型，不仅在准入和资源配置等方面会面临社会公平的考验，而且会影响市场的效率。在一个经济社会尚处于转型的时期，这种设计要么会留下巨大的寻租空间，要么需要付出极高的社会管理成本。为此，我们建议应坚持住房市场和住房保障两大体系的发展思路。 第二，强化住房市场的有效供应。当前的住房市场供应体系难以有效满足新市民的需求，这也是当前出现巨大库存的重要原因之一。首先，应鼓励市场供应主体的多元化，允许各类主体在符合法律法规的条件下向市场供应住房，比如合作建房、众筹建房等，打破由房地产开发企业作为市场单一供应者的局面。其次，促进住房租赁市场发展，支持房地产开发企业将新建商品住房直接用于出租经营，引导企业利用自有建设用地建设自用住房进行出租经营，鼓励农村集体组织在符合规划及相关政策的前提下在集体建设用地上建设运营租赁住房，支持机构投资者从存量住房市场收购或租用房源用于住房出租。另外，要大幅降低房屋出租人的税负，建议参照上海做法实现5%的综合税率。再次，改善城镇居住区的公共服务配套设施，可以适当提高大城市新建住房项目的建筑容积率，增加公建配套设施。另外，要提高城市群的住房供应协调力度，改善特大城市周边城市的公共服务配套，实现大都市区的联动。 第三，增强住房保障的有效性。住房保障应以有效性为核心，而不是保障性住房的建设量或覆盖率，这对于体现以满足新市民为出发点尤为重要。首先，逐步取消一些地方仍然存在的福利分房做法。建议按照“老人老办法、新人新办法”的原则，规定一个政策实施时期分界线。对于“新人”，既可以加大货币化补贴与安置的力度，也可以采取共有产权住房的方式，将一些地方仍然存在的福利分房逐渐纳入住房供应体系之中。其次，提高货币补贴在住房保障供应中的比重。对于棚户区改造安置、重大市政工程的征收安置、危房改造安置、公共租赁用房等，要逐渐提高货币补贴的比重，鼓励利用市场存量房源。可以在实物保障和货币补贴之间设定一定比例的差额，引导保障对象享受货币补贴。再次，探索发行住房保障优惠券，破解人口流动与地方支出不对称的困局。保障对象在户口所在地按照条件申领住房优惠券，到就业地交给当地基层部门领取租金优惠，就业地城市或地方政府依据优惠券的总额向中央政府申请财政转移支付，或者申请新增建设用地指标。 第四，扩大住房公积金的缴交范围和使用范围。将缴存住房公积金作为劳动合同必备条款，符合条件的新市民应纳入缴存范围。允许无房职工提取本人和配偶的住房公积金用于支付住房租金和物业服务费。 第五，完善住房用地供应机制。提高住房用地供需的匹配性，对于人口、资源和环境承载压力较大、住房供需矛盾较突出的城镇，要增加住房用地供应，在有条件的情况下可适当提高建筑容积率，而对于人口净流出、住房库存量较大的城镇，要严控新增土地供应指标。要加大中小套型普通商品住房用地的供应，确保保障性住房用地。要规范和培育土地二级市场，盘活存量土地。在有条件的地方，可逐步探索土地出让的年租制。 第六，探索保障房建设税收额度抵免制度，鼓励社会机构长期持有和运营保障性住房。国家税务总局每年根据各省市常住人口规模向各省市发放个人所得税抵免额度，各省市将个人所得税抵免额度向社会招标，吸引企业、社会机构和非营利机构参与保障房的建设、供应和运营，符合条件且竞标成功的各类社会机构既可以将抵免额度自用，也可通过资产证券化方式打包卖给基金机构，后者则可通过融资吸纳社会闲散资金。这种模式能将保障房融资与市场流动性相结合。 |
 【 第1页 第2页 】
|