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人口结构深刻影响房价长期趋势

http://www.CRNTT.com   2011-06-16 08:06:33

中评社北京6月16日讯／自美国次贷危机以来，美国房地产市场价格下跌超过30%，这不仅仅是市场泡沫破裂负面效应短期内的体现，更是意味着美国人口结构变化对房地产市场需求长期趋势和购买力的影响已经开始逐步显露。 　　证券时报发表国家信息中心预测部副研究员张茉楠文章称，美国房地产市场之所以持续下跌是因为住房市场的“需求饱和”，而“需求饱和”的根本性决定因素是人口总量和人口结构的变化，人口因素对房地产市场会产生长期趋势性的影响。美国房地产周期大约为20年左右，而这背后与美国的人口统计规律的变化息息相关。一方面是人口总量变化（包括自然增长率与移民增长率）对住房需求的影响。美国生育率从1990年代初开始进入持续的下降通道。人口普查局公布美国人口最新数字为3.08亿人。过去十年来美国人口增长9.7%，为1940年以来的最低增幅。 　　当前美国人口增长主要来自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。外来移民是美国人口增长的重要因素之一，然而过去十年来的两次经济衰退使得美国人对移民态度转变进一步降低了海外移民的速度。美国盖瑞•安德森经济研究中心曾经的一项研究表明，本世纪初，海外移民的到来，促使首都华盛顿及周边的房地产集中地区的房地产价格上升13.8%；在弗吉尼亚州北部和马里兰州，在外来移民数量增加113%的同时，房地产价格上扬了37.5%；而在外来移民数量很少或者没有外来移民的地区，房地产价格则出现了下滑。该研究报告显示，在外来移民数量下降最多的10个居民区，外来移民人口平均下降39%，房地产价格则平均下降了7.6%。

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