梁振英：国家应决意推动二次市场建设

http://www.CRNTT.com   2010-07-09 11:40:35

梁振英 　　中评社香港7月9日讯／香港特区行政会议召集人梁振英撰文回应《文汇报》“热点追击”报道，认为“内地城市的‘土地使用制度改革’和房地产市场建设尚未成功，纰漏不少，国家应下大决心，推动二次市场建设。”文章内容如下： 　　7月7日，文汇报的“热点追击”版，有一篇重要报道，报道引用数据，指出内地住房空置情况十分严重。我认为此事应引起国家的高度重视。 　　文汇报引述“国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，按每套房住一家三口计算，这些空置房可供近2亿人居住。” 　　我国人口13亿，空置房可供近2亿人居住，以此推算，不计公房的空置量，全国的空置率就在15%水准。香港过去20年的私人住宅楼宇空置率，幅度在3.7%至6.8%之间。香港和内地空置率相差极大，说明什么？ 　　内地部分住房市场，炒卖、囤积和“捂盘”的情况严重。 　　内地市场的成交效率甚低：买方找楼盘，楼盘找买家，双方“打遭遇战”，最后买家买到的房子可能不是市场中最合适而同时可以买进的房子。买卖双方谈妥成交条件之后，交易的手续，包括卖方“赎契”，买方向银行借款手续相当冗长。 　　住房市场由于大量空置房造成的资金积压和资源浪费的情况极为严重。任何一个房地产市场的空置率不可能是零，否则大家不可能搬家，也不可能做二次装修，但15%以上的空置率极不正常。如果我们确定比较正常的空置率是5%，多出的部分，即超过4000万住宅，根本不必兴建。这4000万套住宅耗用的钢材、水泥、木材和其他建材，除了推高GDP外，别无经济效益。 　　国家电网公司的电表零读数引起重视，因为内地没有其他统计或推算楼房空置情况的数据。尤有甚者，内地常见、常用的空置率的概念也严重出错。 　　正确的和国际惯用的空置率，是指在调查时整个市场中所有新旧楼房的空置情况。因此，不管成交有多活跃，只要空置率高，就说明使用性需求低。在空置率高的情况下，如果楼价不跌反升，只说明投资和投机的需求大，这是正确的、国际惯用的统计空置率的作用。 　　内地常用的“空置率”指的是当年新落成的楼宇的销售情况。“空置率”低，说明销售畅旺，但卖出的房子可能因为炒卖严重，而十室九空。 　　内地房地产市场的统计概念失准，统计数据不全，有时更出现统计结果失实的情况，这些都为房地产市场、银行体系和股票市场埋下危机的种子。 　　自80年代启动“土地使用制度改革”和“住房制度改革”以来，我和香港的专业人士不断呼吁，要求国家重视房地产市场的“软件建设”。二十多年来，内地各大小城市的硬件开发得很好，但软件建设严重落后于形势需要。开放改革初期，内地极为重视香港和海外经验，但近年流于自满。 　　内地城市的“土地使用制度改革”和房地产市场建设尚未成功，纰漏不少，国家应下大决心，推动二次市场建设。