【 第1页 第2页 第3页 第4页 】

薛涌：中国楼市火爆背后的谜团

http://www.CRNTT.com   2012-11-16 08:54:34

想想看，在2009年经济尚未走出衰退时，新闻中就不时有中国各大城市的房价“逆势飙升”的报道。其中一些数字触目惊心：8月份，上海商品住宅成交均价达到了18502元/平方米，创出了历史新高。其中，8月份，新建商品住宅平均成交价格达到18126元/平方米，同比上涨14.6%。 　　1～7月，长春商品住宅成交均价3590元/平方米，同比上涨13.3%，同样创历史新高。2009年前5个月，南宁新建商品房成交均价为4500元/平方米，也创出历史新高。北京、广州、杭州等热点城市的房价经过2009年几轮飙升，也处于非常高的位置。 　　当时不管是中国经济还是世界经济，都处于复苏阶段，并未全面回暖。中国居民的收入水平也无明显提高。城市房价之所以能在这样的局面下逆势飙升、创出历史新高，一个重要原因就是豪宅市场的火爆。 　　一方面中国的房价收入比是发达国家的3～6倍，住房租售比(每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值)超过400倍，几乎是国际公认的正常范围（200～300倍）的一倍。 　　2009年上海市已有13家楼盘销售价格突破10万元/平方米。杭州、苏州、南京等城市价格达到3万元/平方米以上的项目比比皆是。这样高的房价使普通居民买不起房。 　　另一方面，富人以购买房地产作为投资。房价火爆的深圳，楼市投资比例已经接近30%。这一切，说明了我在上面谈及的观点：中国的房市，由贫富急剧分化中的富人和土地资源的奇缺来支持，在现有的市场框架中只能上行。不过，这样的房价早已超出普通百姓的购买能力。 　　赖伟民教授从2009年开始实地走访了全国60多个城市的150多个楼盘，试图解开楼市“火爆”背后的谜团。有些企业主向赖教授坦白：“别看我厂里的机器在转、工人在忙，可那是亏本的，但我得做给银行看，这样才能拿到贷款，才能去炒楼。”“人民币升值预期、劳动力成本上升、出口退税减少、原材料上涨，加上金融危机的冲击，许多企业便顶不住了。” 　　如上所述，从收入与房价比、租售比等指标看，中国大都市的房市泡沫早已超过美国房地产泡沫崩解前的水平。不过许多人认为，中国经济增长势头强劲、人们手里的钱越来越多，更重要的是，中国没有美国的次贷问题，因而不会出现美国式的危机。 　　但是，赖教授的工作则揭示出：中国房地产泡沫中的问题，也许不比次贷来得更轻。房市实际上是被许多企业的资金撑起来的。这些企业本身在赔钱，一直在用房地产投机的收入遮掩自己的亏损。 　　无本炒房、自卖自买的现象也异常普遍，和美国2006～2007年的状况非常相像。当时美国的许多炒房者，今天买明天卖，赚钱全不费功夫，并且不断提高市场的价格预期，在社会上引起了“现在不买就永远也别想拥有住房”的恐慌。如此强劲的房地产市场，竟然也顷刻间灰飞烟灭。难道中国能够例外吗？ 　　不错，美国房地产泡沫的一个基础是次贷。这是中国没有的。但是，中国的企业不干正事，从银行贷款后就去炒房。这和次贷比，究竟哪个更糟糕呢？

【 第1页 第2页 第3页 第4页 】