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许小年：房价高企的真正原因

http://www.CRNTT.com   2011-11-09 09:33:58

土地供给不足造成房价高企 　　18亿亩耕地红线产生土地稀缺预期 　　在目前格局下，以限购和限贷为主的调控政策，不仅无法协调各方利益，而且在我看来，没有什么机会行使这个政策的初始目标。过去的历史已经证明，每次调控之后，房价出现短暂的下跌，下跌之后又是报复性反弹。 　　第二个观点，价格是由市场的供给和需求决定的。是由预期的控制和需求决定的。调控政策暂时压制了需求，但是也不可能永久的消除哪怕是部分的需求。需求还在那儿，只是暂时的压制住了。随着人口收入和城镇化提高，对房地产的需求必然不断增加。如果供给跟不上，价格肯定是一路上涨。我们分析一下需求方的因素，人口、收入、城镇化都是要逐渐提高的，不可能下降。调控政策不可能使人口增长下降，不可能使收入增长下降，不可能使城镇化的速度下降。需求肯定是一路上升的。要想抑制房价，关键是要有足够的供给。在中国这样大一个国家，房价这么高是没有道理的。世界上高房价的地区都是存在天然屏障，土地供应无法再增加的情况下，房价才能持续的上升。比如说香港的中环，就是一个岛，这个岛上的土地已经开发完了，而需求在不断的上涨。因此港岛的房价从总体趋势上来说是节节升高。纽约的曼哈顿，它是一个半岛，三面环水。曼哈顿的土地已经开发完了。但是随着经济的发展，需求还在不断上涨。除了这些天然屏障造成的土地供应的限制，其他有着比较深度土地的经济发达区，我们没有看到持续性的房价上涨。 　　我们国家房价的上涨一定是和人为的土地供应的控制有关。这就是我们一直在讲的18亿亩红线。起码是从预期上牢牢的建立起了土地稀缺，从而房产稀缺的概念。土地供应不增加，需求这一端，人口收入城镇化都在提高。房价肯定要上去，为了提供一个长远的解决方案，应该认真的考虑，取消18亿亩红线，认真考虑土地制度改革。建立起土地的一级市场。目前土地一级市场是由政府垄断的，真正的建立起土地一级市场，能够让市场来调节土地的供应。在楼价、地价高的时候有更多的土地进入市场，来平抑楼价和地价。 　　在多方利益博弈的房地产市场上，我们现在还缺乏一个协调各方利益的公平、公正的平台。博弈的最终结果，在很大程度上取决于中央政府和地方政府之间的关系。第二，要想从根本上解决中国房价过高的问题，要从改革着手，要更多的面向市场，以改变的思路寻求突破，避免过去出现调控，暂时下跌，随后报复性反弹这样一个历史的循环。  　　来源：中国证券网2011年11月09日08:33 　许小年：房价高企的真正原因

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