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巴曙松：中日地产泡沫比较

http://www.CRNTT.com   2010-11-04 10:57:35

日本的地产泡沫对中国房地产有何警示 　　中评社北京11月4日讯／在不同阶段，日本这个演变过程有它值得我们警醒的教训，也有值得我们汲取的经验。工业化时期的保障房建设，城市化时期对原有房屋的翻新，宽松货币政策即使在供求没有大的变化情况下也有可能形成地产泡沫。对比日本，我国房地产市场，有很多是值得参照借鉴、警醒的。从发展环境来看，我们大概跟它第二个十年有点类似，但很难类比，无论如何保障性住房这一关是难以规避的。中国经济网今日登出著名经济学家巴曙松的评论文章“中日地产泡沫比较”，其内容如下： 　　近期在中国的房地产市场经历过一段上涨之后的调控，大家本能地就会提起日本的泡沫经济，日本的房地产泡沫。大致上来看，日本的经济发展在它的经济起飞时期从1955年以来经历了非常典型的四个十年。 　　第一个十年，是1955年起始，这个时期日本完成了战后经济起飞。典型的投资主导模式推动发展。第二个十年开始于1966年，这个时候强调投资主导向消费内需主导。家庭收入持续增长引发房地产空前发展。第三个十年从1976年开始，日本经济也进入一个经济结构调整、转型的所谓的新经济时代，国民收入高速增长转向稳定增长。第四个十年，从1990年之后的十年称为迷失的十年。在不同的时期，不同发展的主要增长动力不一样，特征也有很大差异。 　　与日本经济四个十年相对应，基本上它的房地产也分成四个阶段。第一个阶段，1955年开始的第一个十年，日本房地产发展最主要的推动力是保障型住房。这一时期日本房地产面临的最大问题就是供给不足，全国无房户超过400万户，大量的工业化，需要大量的劳动者有住的地方。截至1965年，日本政府经过10年保障型住房建设，整体上日本住房存量达到大约2800万套，人均房间数达到0.9左右，户均住房套数基本接近1%。这说明日本经过这一阶段，住房短缺问题在工业化时期基本上解决。 　　第二个十年，从1966年开始的第二个十年是日本的房地产快速成长的阶段，在这个十年里，日本经济保持强劲增长，年均复合增长率超过5%，在这个时期国民收入在不断提高，对耐用消费品和住房消费支出也在提高，城市化在推进。这一阶段是日本房地产快速发展时期，十年间共建超过2500万套住房。而且新建住房几乎相当于住房存量的全部。这说明日本在1975年末基本上把以前的全部旧房更新了。而同时也使得日本户均住房套数达到了1.3左右。 　　第三个阶段是1976年开始的第三个十年，是日本泡沫发展的第三个十年。这十年所建的住宅累计1600万套，比上个十年直接减少了差不多1000万套，基本的居住和改善性需求已经逐步得到释放。但是，在真实需求与供给没有发生大的增长及变化情况下，这个十年日本的地价、房价出现异常高幅度的上涨。其中一个重要的导火索就是日元走向浮动并不断升值，日本为了缓解货币升值对经济带来冲击，过度采取宽松货币政策、财政政策，使得流动性大量涌入房地产市场，房地产泡沫迅速膨胀。 　　第四个十年，失落的十年。房地产泡沫迅速破灭，对银行、居民、企业形成很大冲击。金融界把它称为资产负债表危机。负债一分钱不少，资产大幅度缩水。所以资产负债表的修复需要比较长的时间。

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