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中国房地产未来十大趋势

http://www.CRNTT.com   2013-02-22 09:03:27

趋势五：在住宅房地产的价格变化上，不同城市的房地产市场将从“普涨时代”进入“分化时代”。 　　基于限购的大背景下，去年市场普遍认为二线城市的房地产市场将遇冷，三线城市借力不限购的政策东风将会迎来新一轮春天。但随着岁尾的临近，市场的数据宣告了上述判断的错误。没有任何机构可以确保它的预测百分之百正确，但对客观规律的尊重辅之以逻辑性的分析，这是我们能做到的。城市的聚集效应，或者说只有极富的国家才可以玩得起小城市。所以大的判断是：一线城市的聚集效应将越来越凸显；二线城市，尤其是区域中心城市的后发优势显现；三四线城市的不确定性越来越大。而支撑房地产市场健康发展的核心动力就是人流和资金流，人流和资金流越聚集的城市房地产市场才越有潜力。 　　根据联合国人口署预测，2010-2020年我国新增城镇人口前20名的城市中，北上广深均位列其中，同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内，上述14个城市共计将新增约3990万人，按人均35平方米计算，新增住房需求共计14.0亿平方米，约占十年间全国新建住房总需求的9%，占全国新增人口带来的首置需求的23%。总体而言，一线城市潜在需求尤其是刚性需求强劲，但供应量不足，成交量在2012年高基数的基础上难以大幅增长，价格上涨空间大；二线城市供求基本平衡，价格未来的走势取决于经济和人口的辐射力和吸引力；三线城市的供应量较大但潜在需求不足，价格下行风险逐渐暴露。 　　趋势六：房企分化趋势凸显，大型房企越滚越大、中小型房企被边缘化。 　　2008-2011年，万科销售额分别为479亿元、634亿元、1082亿元、1215亿元（今年1-11月1271亿元）。万科达到百亿是2005年，2010年突破1000亿元，之后三年增速下降到10%左右。今明两年，中海、保利、恒大、万达、绿地等企业将突破千亿，之后增速放缓是大概率事件。对于更多中小企业而言，在行业增速步入10%左右的时候，百亿何时能到来？ 　　无论是从销售额还是销售面积，百强企业市场份额的占比都在不断增加。反观众多中小型房企，随着中央对房地产一系列地打压政策，许多经营不善的中小企业纷纷走上了被收购、兼并甚至破产的道路。而它们面临最大的困境之一便是土地成本地持续增加。一线城市优质住宅地块的总地价一般在15亿元以上，武汉、杭州等二线城市的优质地块也普遍在10亿元以上。高昂的土地成本是房企淘汰的重要杀手。 　　趋势七：住宅市场的属性将从“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。 　　过去十多年中国的房地产市场基本上是“开发商拿地就赚钱，购房人买房就赚钱，地方政府卖地就赚钱”，但未来这种所有参与者都赚钱的时代将一去不复返。而且，未来房地产自身的行业细分将越来越细，住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性也越来越明确。住宅产品原本只具备消费属性，但在过去十多年由于投资品的稀缺，其投资属性甚至于投机属性彰显，所以才出现“全民炒房”的畸形市场，甚至出现了“搏傻现象”。那时的房地产仍处于“商品时代”，但随着市场不断发展，住宅去投资化的趋势已不可逆转。 　　未来趋势，住宅房地产不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性，中国房地产也将从疯狂的“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。笔者注意到，为了更好地迎接产品时代，有些企业（如绿城、龙湖、万科等）已经走在前列。从2012年热销楼盘来看，产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求，万科的15平米户型是一种有益探索；对于改善型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要；对于精品楼盘，关键点在于区位及环境优越，内外兼修支撑的豪宅品质。

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