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海外置业高潮下的暗礁

http://www.CRNTT.com   2013-01-30 12:08:04

两年下来，这套房子没有辜负李海涛的期望，房价从60万澳元一路涨到了70多万澳元，涨幅超过20%。房租也从每周500多澳元涨到了700多澳元。 　　“当时因为嫌麻烦，所以没有在当地申请贷款。否则每周不到600澳元的还贷，直接就可以用租金去抵了。那投资收益还要高得多。”李春涛说。 　　这个成功的投资让李春涛增加了海外置业的信心。之后，他相继在澳洲黄金海岸买下了好几套公寓，因为那里房价水平低，而且开发商在中国卖力推广。所有人都认为有中国人的地方就有高房价。 　　不过直到李春涛自己成了真正的“业内人士”，他才发觉不妙。“原本希望中国人来了能把价格炒高，可后来才知道，澳洲本地人并不喜欢住这里的房子，因为交通不便，配套也不全。”李春涛说。 　　期待新来的中国买家接盘，也是不现实的。因为澳大利亚政府早有规定，外国投资者只能购买澳大利亚的新房，同一个楼盘最多只能有50%的房源卖给外国人。而这些，李海涛在买下5套住宅之后才知道。 没吓退的买家 　　房价炒高了，却没有人来接盘。这是李春涛对自己澳大利亚置业的第一感受。 　　李春涛想将这些物业脱手，可新的问题来了，按照澳大利亚的税收政策，如果购房不满一年出售，政府要收取50%的资本增值税。 　　李春涛惊讶地发现，原来自己对澳大利亚的房地产市场了解得还是太少了。 　　在一番细致而复杂的计算后，李春涛终于算清楚了自己这几套房子的投资回报：持有5年以上，净回报率约为每年8%，这还是在享受了政策鼓励的基础上。澳大利亚政府为鼓励长期持有物业，出台了一些优惠政策，例如持有5年就能享受2.5万澳元的折旧补贴退税。 　　海外置业存在着许多类似的海市蜃楼般的获利前景。 　　再比如海外置业贷款，在国外向银行贷款程序很繁琐且时间长，银行审批不通过的可能性也很大。即便通过了，外国人贷款也不可能和本地人一个待遇。例如美国本地人购房贷款利率不到3%，中国人是5%。 　　李春涛海外奔波的同时，他的亲戚们在国内投资其他的理财产品：信托和一些私募基金，年回报率最低的也有10%，高的接近30%。 　　这让李春涛不禁产生了失落感。他越发觉得，如果不是为了小孩留学或是移民，海外置业真的算不上什么好“生意”。 　　但更多像耿娜这样的新的投资者，依然乐此不疲地奔赴境外置业。 　　2012年11月，投资者耿娜在朋友的邀请下去香港看房。“如果不是朋友三番五次地说，我都不会去香港，因为香港出台了很严格的政策抑制炒房，电视上早就说了。”耿娜告诉本刊记者。 　　早在2011年，香港特区政府出台了抑制炒房的政策。2011年5月，包括特首在内的香港政府官员接连发出警告，称整体楼价已超越1997年的水平，上升空间有限，预期楼市将见顶。 　　2012年10月17日，香港还实行了一项楼市新政：外地人、香港本地人以及海外公司在港买房，须负担额外15%的买家印花税；不论港人还是外地人，在港买房后半年内卖出的，征20%印花税，半年至1年内征15%，1年到3年征10%。另外，二手房买卖印花税也在之前的高税率基础上又提高了5个百分点。 　　可耿娜一到香港，却发现投资者的信心依旧“爆棚”。当时观塘工厦一车位以1288万港元，即人民币约1036万元售出，极有可能成为全球最贵车位。 　　“住宅不让炒，就炒商铺和写字楼。”耿娜向本刊记者出示了来自房地产服务公司高力国际的香港楼市调研报告：2012年1月到11月，香港物业投资成交价逾3000万港元的买卖交易超过900宗，按年增加16%，成交总额达1055.18亿港元，按年升8%。其中，属于商铺的买卖成交共554宗，总值超过478亿元，占投资买卖交易总额约45%；整幢写字楼买卖，24宗共值212亿港元，占20%。

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