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凑钱购地建房，抵抗不了高房价

http://www.CRNTT.com   2013-01-10 11:26:26

■ 拿地难，操作过程中的最大难题 　　自然人可通过拍卖购买土地但无法开发，合作建房者须是具有开发资质的房地产开发公司 　　《城市房地产管理法》第三章对房地产开发的规定，完全是房地产开发企业的行为规范，从基本法的角度肯定了房地产开发的商业化和市场化的方向。但是，该法却对除企业以外的开发主体只字未提。按照现行的法律法规，进行房产开发的必须是有开发资质的法人。自然人可以通过拍卖购买土地，但无法进入实质性开发阶段。这使得个人合作建房的建设过程必须是具有开发资质的房地产开发公司，必须受到国家建设行政主管机关的监管。 　　得不到金融机制的支持的个人合作建房，难与强大的开发商竞争，拿地成了操作过程中最大的难题 　　随着住房商品化的推进，国家对企事业单位自建住房用地已经明令禁止，对城市私人建房也停止了用地审批。目前，取得土地的方式有二：一是协议土地，但是政府出让的土地越来越少，一般都必须是政府支持的项目；二是公开拍卖土地，和其他开发商竞争，地价一般会被房地产商炒得很高。个人合作建房只有通过公开拍卖取得土地。 　　个人合作建房组织得不到金融机制（如低息贷款）的支持，处于落后和被动的地位（突出表现为与房地产开发商竞标土地使用权的过程中）。拿地成了个人合作建房实际操作过程中最大的难题，也是多数个人合作建房没能成功的关键，因为个人合作建房在拿地时需要与开发商合作（多数城市不能独立拿地），而且个人合作建房的资金实力远不及房地产开发商。所以国内很多城市在土地公开竞标时都会出现众多开发商竞相加价的情形，结果使得土地成交价格远远高于报价。这种形势下个人合作建房拿地受到了更大的挑战。在土地出让实行“招拍挂”的前提下，处于弱势地位的个人合作建房者很难与强大的开发商竞争。 　　对合作建房者而言，以划拨的方式取得土地使用权是最理想拿地方式，但实际却相当困难 　　目前的中国房地产市场而言，土地实行的是“招、拍、挂”公开市场方式，合作建房者在拍卖阶段就会被资金实力雄厚的房地产开发商挤出土地竞买市场。相对于在公开市场上竞拍土地，以划拨的方式取得土地使用权是合作建房者最理想的拿地方式，然而，要通过划拨方式实现土地的使用权，首先要向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，这对于没有任何法律法规确定其形式的合作建房组织来说也是相当困难的。所以说，取得土地困难是合作建房频频遭遇“流产”的重要阻碍因素。 　　拍卖的土地一般都是大面积地块，合作建房没有足够的“消化”能力，只能运作“边角料”地块 　　目前土地价格上涨得越来越高，很多开发商都拿不到土地，更何况合作建房者。而且，合作建房人数毕竟有限，对于大的地块没有足够的“消化”能力，所以只能着手运作小一点的“边角料”地块，但是这种地块本身就不多。因此，拿地对于合作建房来说，也需要等待时机。 　　以深圳为例，深圳拍卖的土地一般都是大面积地块，以一块建筑面积60000平方米的土地为例，按每户100平方米计算，需要600户合作才能拿地，这么庞大的组织很难协调。此外，由于作出决策需要合伙人一致同意，这就会造成出价缺乏灵活性以及保守商业秘密的困难。最后，为了规避法律风险，深圳的合作建房组织拿地时只参与政府公开招拍或法院强制委托拍卖的地块，不参与不允许个人投标的地块。

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