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许小年：房价高企的真正原因

http://www.CRNTT.com   2011-11-09 09:33:58

在这个市场上银行也有利益。银行在这里找到了优质客户和个人客户。按揭贷款，曾经是银行优质的资产。现在银行都在准备应对房价下跌带来的坏帐风险。金融机构圈在了房地产市场里。钢铁行业、水泥、建材、家电，多少行业的兴衰也取决于房地产市场的状况。但实际上还有一个最大的利益相关方我们没有提到，在媒体上也很少有报道，那就是中国的农民。他们是中国房地产市场中最大的利益相关方。但是由于他们的声音微弱，理所当然的被其他利益参与者削弱了。我们在讨论房地产政策的时候，这些政策的变化会影响到各个阶层、各个方面的利益，最大的利益相关方我们不要忘了是中国的农民。 　　在这样一个利益博弈中，博弈的主导者是政府，中央政府和地方政府拥有着别人没有的公权力。他们是房地产市场中的强势群体，其他人都是弱势群体。这两级政府的诉求和他们的利益平衡，最终将决定博弈的结果。为了尽快完成小康社会的建设，中央政府推出了号称有史以来最严厉的调控政策，是以限购和限贷为核心的。限购和限贷压缩了地产商的资金流入，地产商不得不降价销售。在调控政策初见成效，却传来了政策松动的信号。政府官员、主管部门都在媒体上放出风，说调控政策是迫不得已。也有一些学者讲，调控政策在将来有可能要退出。为什么有史以来最严厉的调控政策在刚刚出现效果的时候，就传来了松动的信号？我个人猜测有可能是地方政府的游说。 　　在房地产市场进入寒冬以后，地产商明显的减少了拿地的数量，放慢了开发的速度。我们最近听到一些消息，土地流拍、土地一级市场上，地方政府的卖地收入大幅度下降。基层、各级政府的资金紧张程度并不亚于地产商。多年形成的地方政府对于土地财政的依赖，房地产市场的箫条、对于地方政府财政的冲击，对于地产开发商的冲击，应该是等量齐观的。 　　正是因为地方财政的紧张，我们看到了最近有几家地方政府获准发行地方债券。这是我们国家财政体系上的一个重大变化。根据现行的法律，地方政府是不允许发债的。这次他们拿到的债券发行权在法理上都是值得推敲的。如此重大的财政体制的变化，应该是通过全国人大的讨论才能够开始试点。在这个利益博弈中，严厉的调控政策开始发生作用。它像一柄双刃剑，在降低房价的同时，使得地方财政面临着巨大的压力。而地方和中央在房地产市场上的博弈，将决定调控政策还要持续多长时间。但是很遗憾的是由于缺乏数据，我们现在无法对地方财政做出较为准确的估计。也不知道这个博弈进行到什么程度，在房地产政策上就会出现一些变化。这个不确定性并不是因为事物发展不确定性，而是因为我们做研究的没有数据。不知道现在进入调控期以后，地方政府的财政到底紧张到什么程度。我们国家财政方面的数据非常少，做研究能够做出准确的估计是比较困难的。

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