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许小年：中国奉行凯恩斯主义走火入魔

http://www.CRNTT.com   2011-06-03 09:18:23

退一步讲，即使保障房顺利建成，商品房可能会因此而更加昂贵。这是因为保障房主要满足低收入阶层的住房需求，能够分流的中端和高端需求有限。由于“18亿亩红线”的硬性约束，土地供应总量是固定的，用于保障房的多了，用于商品房的必然减少。简单的算术告诉我们，保障房计划使预期商品房供应缺口扩大，会推动商品房当期价格上涨。 　　除了土地，对市场预期产生较大影响的就是货币政策。因加息步伐落后于通货膨胀，真实利率长期为负，通胀预期抬头，购买实物资产的需求持续旺盛。在“买比不买强”、“晚买不如早买”的心理驱使下，假证明、假离婚、个人购买转为公司购买等手法流行，严厉的行政手段也无法压制坚挺的当期需求，房价并未出现显着回落。 　　如果政府下决心将房地产调控进行到底，是否能够改变市场的预期？也许，但问题是调控能否进行到底？过去几次楼市调控，都因投鼠忌器，顾虑对经济增长的负面影响而放弃。一旦政策松动，价格立即报复性反弹，相信这次也不会例外。与前几次不同的是，在控制通胀的总体方向下，政府似乎愿意牺牲一、两个百分点的GDP，以求房价的下降。但这次必须顾忌的“器”也不同了，地方财政可能成为新的掣肘因素。 　　房价的症结在于地方财政，这已逐渐成为人们的共识。房价中约40%~60%为地价和各种费税，也就是地方财政收入，不解决地方财政问题，房价就是打不开的死结。 　　有人认为，1994年的分税制改革后，财权过分集中在中央政府，地方的财权和事权不对称，地方不得不另辟财源，土地财政应运而生。这个分析看上去有道理，但并不准确，地方财政赤字的主要原因是支出增长过快，特别是金融危机期间，执行拉动内需的政策，各地无不大干快上，地铁、公路、机场等基础设施投资猛增。支出超过收入，地方政府只好用卖地收入和土地抵押贷款弥补不足。请注意，用土地作为抵押，获得银行贷款，这是土地财政的重要组成部分。地价不仅影响卖地收入，而且在很大程度上决定了地方政府债务融资的规模。官方数字表明，截至去年年底，全国共有各类地方政府融资平台8千多个，贷款余额8万多亿，相当于中央和地方政府一年的财政预算总收入。 　　房地产调控令土地财政难以为继，如果将调控进行到底，资金链条首先断裂的可能是地方政府，而不是开发商，那时怎么办？如果沿着行政干预的思路走不下去了，房地产市场的希望又在哪里？

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