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2011十大猜想：房价能控制住吗

http://www.CRNTT.com   2011-01-20 13:59:54

之六：房价能控得住吗  　　马光远(经济学博士) 　　4票能，3票不能  　　◆李秉记(广州 全国人大代表)：如果中央、地方、银行是认真的，肯定控得住。 　　◆顾元君(济南 高二)：不可能的梦想，不可能的目标。——陈冠希《不可能》 　　◆许家华(广西百色 公务员)：房价上涨的根源是制度的，而不是几个房地产商炒的。除非国家把地及其用途管好，再少几个“卖地求荣”的地方政府，我看房价的调控还是有希望的。不过也仅仅是希望。 　　◆李莉(福建厦门 研一)：否。政府再调控，小百姓只是观望。 　　◆李科(山东莱芜 军人)：房价就像中国足球一样，越整越难，没戏。 　　◆向超(成都 高三)：我不相信。——北岛《回答》 　　◆黄东峰(北京 律师)：房价一半由市场决定，而该由国家管的廉租房和廉价房的政策一直没跟上，所以房价一时还是控制不住。 　　◆Hyde(infzm.com网友)：从长远来看不能，因为从市场供需角度看明显失衡，随着人口不断增加，城市化加深，这种失衡有增无减。短期的调控解决不了社会根本性问题。 　　◆马强(河南焦作 宣传干部)：能。国中之怪现象：太多人住不上房子了，太多人有着多余的房子，太多的房子又空着，怎么也让人无法理解。什么时候不解决，什么时候社会就关注。 　　较权威答案 　　下跌？很可能！飙升？绝没戏！  　　近几年，年年飙升的房价让看空房价者屡受屈辱。2010年，史上最严的房地产调控政策不断出击，然而，房价不仅没跌，反而在年底量价齐升，开发商销售均价大幅上涨24%，万科更是突破了1000亿的销售大关。2010年，空头在房价问题上再一次败北。但还得预测，下地狱的工作就交给我吧。 　　对2011年的房价走势有三种观点：一是稳中有升，二是报复性反弹，三是下跌。2010年，尽管政策调控的严厉空前，但房地产市场甚于疯狂的2009年。2010年房地产市场的反常表现，对冲政策的最大推手并非刚需、城镇化等概念，完全是通胀预期和负利率。CPI的节节攀升和过剩的流动性，使得大量的民间资金在寻找投资的出口，在股市上涨乏力，农产品的炒作受阻的情况下，楼市成为避险的最佳选择。CPI攀升，银行基准利率却迟迟不动，导致负利率的情况越来越严重。我从没见过，负利率下，哪个国家的房地产市场不是大牛市。 　　在“国十条”出台至2010年8月，市场在政策的打压下表现正常，成交量非常低迷，部分楼盘的价格也开始走低，二手房价格回落非常明显，但8月份CPI创了年内新高之后，通胀预期高涨，带动了房价的明显反弹，国庆前，房地产市场的成交又回到了牛市水平。可以说，是通胀和负利率在2010年挽救了房地产，羞辱了最严的调控政策。 　　循此逻辑，2011年房价走势如何，除了考虑通胀的因素和货币政策的实际表现，还要看房地产调控政策是否持续，房地产企业的资金链和房企的开工量。 　　首先，通胀无疑成为2011年经济工作的头号大敌。乐观估计，2011年CPI能够控制在5%以内的难度很大，已没有任何空间玩鸵鸟货币政策，通过加息收紧货币和改变负利率将成为货币政策当局必须的选择。这意味着，随着货币投放量的收紧和负利率的改变，2010年已经完全透支的“通胀”概念将不会成为支撑房价上涨的推手，反而成为抑制房价上涨的利器。 　　其二，即使土地财政无法改变，房地产的支柱地位牢不可破，但决策者无不意识到，如果听任房地产泡沫蔓延，明天的中国将比日本更惨。这意味着，2011年房地产调控政策不会放松，年底温家宝在中国之声再一次承诺，在任期内一定要让住房回到合理的价位。如果执政者真的有勇气和担当，出政策不成问题。 　　其三，房企的资金链，这是开发商对抗政策的弹药库。2010年，销售业绩不错，开发商依然有弹药对抗政策，但由于土地执法的日渐严厉，根据房地产企业最低70%以上的负债率，还有更为收紧的信贷，预计开发商的资金链最多能撑到2011年6月份。下半年，资金链的短缺将成为房价的真正“拐点”。 　　其四，保障房政策开始玩真的。2011年的保障房政策将达到1000万套，以一家三口计算，将解决3000万人的住房问题。差不多可以解决2年多的城镇化新增人口住房之需，保障性住房作为房价平准基金的作用开始凸显。 　　最后，中国的房地产市场已经历了13年的牛市，创造了房地产市场最长的牛市纪录，按照经合组织(OECD)的研究，正常的房地产产业周期一般为10年，6年牛市，4年熊市。13年的牛市已成房价不可承受之重。 　　基于以上分析，我认为，2011年房价最可能的表现是下跌，最不可能的表现是大幅反弹，概率基本为零。

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