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谨防房地产调控再次陷入“空调”

http://www.CRNTT.com   2012-12-10 08:42:45

调控新思路 　　文章认为，首先，要从宏观层面扭转“绑架思维”，要改变中国经济依靠投资拉动和外需拉动的增长逻辑，需要及时启动内需，加大新兴产业的投资力度，诚心诚意地吸引民间资本进入垄断领域，放开各大领域的牌照管制，打破垄断和特许经营的局面，平等对待国有资本和民营资本，减少“铁公基”和房地产方面的投资，减少对房地产的过度依赖。 　　如果继续把经济增速寄托在房地产上，则房价上涨的预期很难调下来，如果房价预期上涨，房地产行业有高利润存在，则很多企业会将资金投入房地产来赚取快钱，从而会影响实体经济的产业结构转型。 　　其次，要严格、透明地管理土地出让金的收支，引入第三方审计机构介入，做一本明明白白的土地收支账目，并向外公布和披露。 　　曾从公开的统计数据中将2001年至2011年上半年的全国土地出让金进行了加总，结果是101196亿元。但这10万亿元究竟用于何处却是一笔糊涂账，国家出台的一系列政策文件规定要将不低于10%的土地出让净收益用于保障性安居工程建设等，可实际这些土地出让金并未用在这些指定的用途上，而是转化成地方政府的财政来源，而且土地出让金占地方财政收入的比例在不断提高，从2001年的16.6%提升到2010年的76.6%。 　　于是，土地财政成了目前大部分地方政府的依赖，为了满足地方政府的花销，卖地行为就自然变本加厉。 　　因此，透明管理和做一本公开的账目非常必要，否则征地补偿提高得再多也未必能让失地农民获益，反而高价卖地会更加疯狂。 　　第三，必须要打破土地财政格局，房地产调控要从调控土地价格开始。 　　如果不改变土地财政的格局，地方政府继续高价卖地，让地方政府自行调控房价必然会沦为“空调”。 　　但要改变土地财政格局可不是一件容易的事情，在“分税制”后，中央与地方在财权与事权的划分上出现了不匹配，加上地方政府对土地出让金的管理比较“模糊”，用于保障房项目、安居工程项目等资金严重不足，土地出让金在某种程度上充当着地方政府的“第二财政”或“私房钱”，如果这种格局不进行及时调整，则很难从根本上去解决土地财政的格局。 　　因此，要从根子上解决这种矛盾就得进行深层次的财税体制改革，改变中央与地方政府之间的税收分配比例和分配方式，同时地方政府要精兵简政，减少三公消费，让财政收支透明化。 　　建议将土地出让的程序和出让金账户从地方政府剥离出来，建一个全国性的土地公开交易平台，将土地转让信息公开，接受各方监督，然后将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户，由中央财政暂作保管，然后根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。 　　这样既可以保证“取之于民用之于民”，可以起到对土地出让金收支的监督作用，也可以避免地方政府沦为“经济人”，斩断地方政府与房地产开发商之间的利益链条，避免我国国土资源被地方政府过度变卖和开发。

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