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房价高企：囤地不是原罪

http://www.CRNTT.com   2010-09-01 10:23:17

这样的一组数据，背后显示的是地方政府普遍依赖土地财政。在这种情况下，地王出现的最大受益者是地方政府。这也是为何有的地方甚至会将一块100公顷的土地，分成5份出让，因为这样才能获得最大的收益——地方政府在想方设法优化卖地途径来争取更多获利。 　　※政府垄断供应是因，开发商囤地是果 　　土地资源短缺使得囤地更划算    　　正是这种土地资源短缺并价值不断升高的现象让投资者给了土地储备更高的估值。于是那些已上市、想上市的企业就用不惜一切的代价在竞拍中用天价拿地以提高土地储备的评估值，用土地的囤积迎合投资者的偏好并在市场上换回更多的现金。于是一种恶性循环就从土地的垄断及地根的收紧开始，逐步在资本市场和房价市场上推波助澜的堆砌着资产价格的泡沫。    　　上游垄断，下游囤货，经济理性的必然选择    　　在政府垄断并限制土地供应的条件下，处于市场下游的开发商，其囤地就成了经济理性的选择——囤地能让利益最大化。地方政府的这种垄断供应，就像粮食被垄断一样，下游产品必须要接受长期的紧缺型原料供给，以便使得价格趋势向上得以进行。如果开发商用100亩地开发建房之后的收益可以较容易获得150亩的土地，那么其就会选择继续开发而非囤地并使得资金沉淀。但垄断土地的供给之后，开发商发现同样开发100亩土地的收益，并不能获得购买150亩扩大经营的收益，而因为供给垄断囤地的收益还大于继续开发，那么囤地就成为了开发商经济理性的选择。于是囤积土地也就成为了一种经营行为和获利的方式。 　　※高房价高地价，为何还让人趋之若鹜 　　土地的垄断供应决定了开发商可以不计成本高价拿地    　　如果我们也将政府视作理性的经济人，就很容易发现，政府当然更乐意接受地价决定房价的事实。因为只有在地价决定房价的前提下，才更容易实现政府收益（土地财政）的最大化。这就引发另一问题：开发商为什么竟敢不考虑商品房市场上普通消费者的购买力水平，不计风险大胆拿下高价土地呢？这是由于土地的价格含有明显的“剩余”性质，萨缪尔森在《经济学》中指出，即便对这种“剩余”课以重税也不影响生产者（开发商）的积极性。这意味者地价的“剩余”性质为地价多倍扩大提供了可能的空间；作为经济人的政府对地价决定房价的强度偏好，决定了政府控股下的商业银行在房贷政策上也将风险置之度外。

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