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房价暴涨 要警惕前车之鉴

http://www.CRNTT.com   2010-07-11 10:32:40

“房价所得比”或许无法预测房价的涨跌走势，却仍足以衡量一般民众的购屋负担，因此也被称为“购屋痛苦指数”。根据国际比较，合理的“房价所得比”不应该超过5.1，也就是一个家庭若不吃不喝，最多以5.1年的收入就应足够付清购屋的款项。 　　根据“内政部”营建署公布的“住宅需求动向调查”，台湾5大都会区的房价所得比，近年来皆在6~7倍上下稳定波动，2009年下半年为7.08倍；唯独台北县市近年来增长较多，2009年下半年已达9.06倍，甚至有媒体推估，民众必须不吃不喝14.6年，才能买得起最精华的北市大安区地段房子。 　　众所周知，台湾的“家户可支配所得”近年来增长迟缓，甚至有个别年份为负成长（如2008年为-1.10%）；相较之下，近3年来台北市平均预售屋单价涨幅超过50%，越发显得涨势与“基本盘”似已脱钩，令民众在望屋兴叹外，还有“房市泡沫何时会崩盘？”的不安。 　　　　　　　　　　　　房价为何高涨？ 　　从市场供需的角度分析，在民众的所得追不上房价涨幅的情况下，房价应该没有太多上涨空间，事实上，除了台北县市以外，全台各地的房价涨幅确实相对平稳。那么，推动大台北地区房价节节升高的力量究竟是什么？这些越来越贵的房屋，究竟是谁在购买？ 　　其实，台湾本地民众所得停滞，不代表没有其他的资金进入房市。我们可以观察到，近年有许多因素推动了原本投资于全球各地的资金大量汇回台湾。 　　如从2006年起，因大陆内需不足、劳动成本提高等情况，使台商纷纷撤资，将资金转回台湾。2008年美国金融危机爆发之后，原本全球游走的投机性资金更是大量回台，寻找较安全的投资标的。接着，2009年美国开始加强查税，台湾于2010年实施海外所得课税制度，也推动了海外资金的回流。加上两岸关系大幅改善，签订ECFA的预期心理更造成许多投资人看好大台北地区的房地产增值潜力。 　　台湾房价易涨难跌的另一个因素是特殊的税制：台湾向以“公告现值”而非实际成交价格来课征房屋税、地价税；在公告现值长期偏低（房价约为市价的7~8成，地价约为2~3成）的情况下，房地产成了有钱人资产保值、节税的重要工具，若遇上持续低利率的环境，手上有闲钱的人更是乐得把购屋、买地当储蓄。

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