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国际资本撤出催生中国楼市拐点

http://www.CRNTT.com   2014-05-20 09:10:08

基于这样的宏观环境，中国房地产市场的上行推动力小于下行的压力，不过中国多地房价在短期内同时大幅下跌是小概率事件，因为中国地区间差异较大。房地产市场光看成交价格是片面的，更要看成交量。今年“五一”期间楼市的成交量大量减少，这是一个非常明显的市场拐点迹象。相对来讲，以北京、上海为代表的国际城市房价不会下降得太快，因为这些城市存在大量的刚性需求。比如北京，尽管有各种各样的行政命令限购，但是居民购房需求还是存在，如果放松一点，需求就会释放出来。此外，随着中国城镇化进程的进一步发展，北上广深仍然是大多数中国和海外年轻人，尤其是受过高等教育、有高端收入预期人群的首选—这些城市除了有最好的就业机会，此外配套的教育、医疗、文化等硬软件也遥遥领先其他城市。 　　但在中国别的地区，包括杭州、无锡等二线城市，其购房需求本来就远远小于一线城市，库存也比较多，所以即使取消一些限购令，或许可以延缓价格下降的趋势，但是房价上行的空间将越来越小。值得指出的是，在房价调整的过程中，还有一个很重要的因素，就是“预期”，现在越来越多的人抱着观望态度，如此一来交易量会更少，总有房地产商会率先降价保证投资部分兑现，这样会给别的房地产商很大压力。 　　最令人担忧的还是一些三四线城市，其间存在各种各样的问题。第一，房地产市场前几年扩张太快，地方政府和企业都在贷款，增加杠杆做投资；第二，这些地方需求本来就不大，自身经济发展也不是很好，有购房需求的人口增速也不是很快。这种情况下，随着经济放缓，个别房地产商一出事，就会有连锁反应：房价跌了，企业房地产相关的抵押品价值也会下跌，贷款会更难，银行的坏债也会增加；而企业的困境会影响到地方政府的税收收入和家庭收入，而银行的困境会导致地区融资成本的上升。这样一来，连锁反应会导致整个城市和地区的危机。 　　近期关于政府救市的消息也不绝于耳，消息称南宁、无锡、杭州萧山区等通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。的确，像美国金融危机时那样，短时间内多地房价同时大幅下降会造成全国性的系统性风险，但这在中国不会发生。我赞成中国总理李克强所说的不救市，现在的房价局部性地开始下调有其必要。任何市场需要完善，不可能只升不降，降的过程实际上是一个正常的市场调整过程。许多企业、政府过度投资、负债太高，正需要通过这样一个下降的过程来进行重组和减少负债，该破产的要破产，该倒闭的要倒闭，这才是市场规律。 　　因此，中国的楼市要让市场降温，就要让市场发挥作用来调节。个别城市放松一些限购令没有什么问题，但政府不能也不应该去救市，其中最危险的做法是强行让银行放松贷款标准。银行限贷有其道理，因为它们觉得房地产板块风险大，这是银行基于自身商业模式所作出的一个正确判断。若强行放松贷款标准，不仅违背银行的基本商业模式，而且放松的贷款也会产生乘数效应，加上很多投资者是做杠杆投资的，如果贷款成本与市场导向背道而驰，实际上是鼓励继续投资房地产，而非重新配置资本，导致资源进一步错配。 　　（文章来源：FT中文网）

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