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中国VIP富人包厢的门槛

http://www.CRNTT.com   2013-02-24 09:46:08  


 
  由“公”到“私”

  当朱凤泊在1999年开始构想“养老地产”时,国内对这个词还比较陌生。当时大多数人的养老去处,在家庭以外,就是政府办的养老院。

  当时,这种养老院有三个名称:福利院、敬老院和光荣院。其中,由市政府主办的叫福利院。北京市第五福利院前院长赵良羚表示,北京市政府主办的福利院共有三家:第一、第四和第五福利院。福利院的职能有两个:一是接收“五保户”和“三无”(无收入、无劳动力、无子女)老人,二是对社会开放,吸纳社会上的老人。

  敬老院和光荣院是街道或乡镇政府办的。敬老院主要收五保户,光荣院主要收荣誉军人。光荣院住的大多是老头;由于女性的寿命较长,敬老院里住的大多是老太太。

  当时的这些养老院,公益属性非常明显。除了五保户和“三无”人员外,有时候街道和单位也会送来一些孤老。这些人住养老院免费,待遇也限于温饱:吃的是大锅饭,穿的是劳保衣和解放鞋。

  当时市场属性最强的面向社会的这一块,一开始举步维艰。1988年开业的北京市第一社会福利院(简称“一福”),前两年几乎没有客源。参与创建该院的赵良羚说,当时每位员工都有“拉人”的指标,但收效甚微。为了聚拢人气,他们不得不从其他地方“借”了一些老人。

  当时,中国社会其实并不是缺乏养老的需求。上世纪80年代末,北京市已在全国率先进入老龄化,60岁以上人口数量已达百万。按照国际上通用的老人数与养老床位数之间4%~5%的比例关系,北京市应有4万~5万张养老床位。而当时的床位数远不及此。

  但主要的障碍是观念问题。当时,把老人送养老院这一行为,被贴上了“不孝”的标签。“养老院里无孝子”——这让一个简单的供需问题,异化为一个道德问题。

  但刚性需求最终扭转了这种局面。而作为刚需释放的铺垫,老人的观念率先松动了。在养老院的宣传攻势下,有些老人开始认为留在家里是给孩子添负担,不如到外面看看。开业两年后,“一福”逐渐客满。

  但此时的养老院,尚未对社会资本开放。而公立资本“不以利润论英雄”,财富的概念也就无从谈起。

  2000年,国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利院社会化意见的通知》,鼓励社会资本投资养老院,“自主经营,自负盈亏”。这一行业从此与市场接轨,财富的机会也随之扩散开来。朱凤泊的养老产业之路,也从此启程。

  错位的供需

  朱凤泊,1957年生人,兄弟姊妹7个,他排行老七。他对养老的很多想法,有时候就来源于这一大家子人。

  他发现,中国老年人的消费特点,可以总结为“两重两轻”:重子女轻自我,重积累轻消费。这一特点体现在养老上,就是不舍得在养老上花钱。若不得不花,则能少则少。

  用这一特点来衡量中国的养老产业,就能发现很多的错位:老人除非不能自理,不愿进养老院,而很多养老院排斥这些不能自理的老人,却千方百计拉拢那些健康的老人;老人在支出上节俭为本,而很多养老院却追求一种“不必要的奢侈”。

  以老人家属的身份,打给几家在媒体上打广告的养老院,发现老人能否自理,电话里的态度有很大差别:对不能自理的老人,有的一口回绝,有的意兴阑珊,有的虽勉强同意,但态度让人生疑;对于健康老人,则表现出同样让人起疑的极力拉拢之态。

  赵良羚说,养老院这种厚此薄彼的态度,一方面与护理水平有关,另一方面,也有规避风险的考量。在有限的护理水平下,接收不能自理的老人,被视为是一桩出力不讨好的生意。

  另一方面,有些养老院的床位又大量空置。调查发现,空置率最高的,是那些定位高端的养老院。北京市朝阳区一家月收费1万元左右的养老院,入住率不足10%。

  在赵良羚看来,有些“高端”是出于投资者的一厢情愿,与老人的需求无关。投资者试图用奢华的投资换来高额的回报,但老人并不需要这种奢华。“比如,你几千块钱买一只沙发,对老人来说没有任何意义,他只需要结实就行了。”这些不必要的奢华,最终生成了在老人眼中不必要的高价。

  赵良羚说,在建养老院时,有些投资者过于注重建筑本身,却忽略了服务。而真正老人的需求,服务远高于建筑。“真正好的养老院,不应该让建筑喧宾夺主,应该给服务留出余地。”

  这种重建筑甚于服务的做派,在朱凤泊看来,是房地产商的遗风。近几年,房地产调控声紧,房地产商另寻出路,有些人进军养老。他们试图把房地产行业的一套模式,复制到养老行业:建个高端的房子,讲个动人的故事,就会刺激如潮的需求,房子就能轻易出手。

  朱凤泊说,如果不把建筑与服务的关系颠倒过来,要想在养老行业挣钱很难。 


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