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周其仁：香港暗税举世无双

http://www.CRNTT.com   2012-09-28 09:12:31

“官地”之利用，当然以官意为主导。先看年期，我看到的资料，1844-1848年间多为一次批租75年，不可续约；1848年以后的50年，改为一批999年；到了1898年，港英政府认识到租期过长不利于政府分享土地升值的收益，代之以75年可再续租75年租约，并要求承租人在期满后支付按新标准制定的土地租金。再后来，75年租期成为标准租期，直至1997年香港回归；但北九龙及新界土地，却又以1898年7月1日起99年减最后3天批出。例外也总是有的，如中环花园道旁的圣约翰教堂的土地，就是英王赠与圣公会坎特伯雷大主教的，所以这幅土地属“永业权（Freehold）”，不同于其他承租人的“租用业权（Leasehold）”。 　　土地批租也不一定都有偿。通常，香港政府对公用事业、学校、医院、慈善机构、教堂、庙宇等，多以无偿方式批出土地；对于不营利的公益用地，有时只收取象征性地价。对那些经济效益不十分突出、但政府决定支持发展的行业与企业，也可免交地价或以低于市价的官方优惠价供地。至于香港政府自己的办公用地，则完全无偿。批租土地的方式，也是公开拍卖、招标或私下协议并举。这些“灵活性”如何掌控，完全由政府凭所有者身份来决定，仅受香港政制的约束。 　　最为特别的地方，是香港之官地，即便已经批租给公司或个人，且在约定租期之内，但只要官家“为了公共利益”，便可以“收回”。为此，香港法律专门有《收回土地条例》，规定因卫生欠佳、不适合人居住或危害健康、或为军事利用以及“为行政长官会同行政会议决定为公共用途的任何类别用途”，政府就可以把官地“收回作公共用途(resumption for a public purpose)”。政府收回官地，要给以“公正的补偿”。原租用业主有异议，也可要求独立的“土地审裁处”裁决。但拒绝迁出者，政府可以“占用官地”的罪名起诉、强制执行。就是从此扇窗口看进去，我才对用“合约理论”处理政府题材，从根本上怀疑。 　　这样，官地公有，所有权不买卖、不出租，但政府可批租收益，并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行，就构成了香港地制的主要特色。十年前我的评论说，这是“资本主义的一个例外”，当不为过。也正因为是个例外，所以才与大陆的体制一拍即合。这里被高度市场化了的，仅仅是土地的使用权，至于土地的国家所有权，连同政府主导土地利用的控制权，岿然不动。 　　很明白，这样引进的港式土地批租制，不会损害大陆的“社会主义土地公有制”。由于法律禁止所有权层面的买卖、出租和转让，所以土地公有制没有变，也永远不会变。新的变化只发生在使用权层面，且定下转让的年期，在期内政府也可视需要“收回”（大陆叫“征用”）土地，到期更可以“收回土地连同其上盖”！仅此变化，政府就可以坐收土地出让金，筹得大笔公共资本。这样的好事，何乐而不为？ 　　引进容易，效果立见。不过，这一套是不是“有百利而无一害”？也不尽然。十年前我看到的，是下面这一点：

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