原载《热带地理》 1997年6月第17卷　第2期　P149-156

　　【提　要】香港地区地域狭小，地形崎岖，可利用地少，人口众多，用地紧张，但严谨的用地政策、规划用地和严格管地，使城镇有序，城乡结合协调，基础设施完善，做到合理用地，有效用地和高效用地，从而成为一座名副其实，整洁，美丽的现代化国际大都市。

　　【关键词】香港　土地利用　环境保护

　　土地资源是社会经济发展的基础。社会经济的可持续发展取决于土地资源的可持续利用，其关键是必须保证有一定土地从事第一性生产和发挥生态效应，保持生态平衡。土地作为建设利用之后，丧失其自然特性，并且难以逆转。为保证土地的可持续利用，节约建设用地，保证第一性生产用地和自然环境建设用地是土地利用的一个重大原则。香港地域狭小，土地资源有限，但人口众多，社会经济活动十分活跃。它是一座超级大城市，却能较合理地安排建设用地，细水长流供应用地，城乡并重，高效用地，使香港成为一座生态一经济较为协调、自然环境整洁、美丽、名副其实的现代化国际大都市。

　　一、土地概况和土地利用的限制因素

　　香港指香港地区，包括香港岛、九龙半岛、新界及其行政范围内的230多个岛屿，土地面积1,078km2，全境丘陵山地占全港土地的80％以上，平地、台地仅占19％。

　　香港地区是粤东莲花山脉的延伸部分，各海岛实际上是山脉在珠江口海面出露的山峰。大约在1万年以前，港岛与九龙仍是相连的陆地，由于后来山体的沉降和海水的入侵才形成香港今天的地貌构架。香港地区大体由晚侏罗纪花岗岩和中侏罗纪火山岩构成的丘陵山地和岛屿，多岬角、半岛和港湾，而平地极少，因此建设用地大部分需靠辟山填海造地供应。香港岛是香港地区第二大岛，为香港政治、经济中心，土地面积75km2，为丘陵山地构成，最高峰为扯旗山(又称太平山)，海拔554m。岛内地势高峻、多悬崖陡峰。岛北临海处为填海而成的平地，是主要市区。岛南地势较低，岸线曲折多海湾，主要有深水湾、浅水湾、赤柱湾、大潭湾等，多是良好的避风港和海浴胜地。大屿山岛(大濠岛)是香港第一大岛，东距港岛20km，面积153km2，全境以中山地和丘陵为主，主峰凤凰山海拔934m。其他较大的岛屿还有南丫岛、长洲、青衣、赤蜡角、蒲台岛等，除少数岛屿外，大多数仍未开发利用。

　　与港岛隔海相望的新界(含九龙半岛)地貌类型也以丘陵山地为主，但有一定面积的平原和台地。地势中高周低，以大帽山为最高点，向东西两边延伸，以东北一西南走向的三列山脉构成该地区地形的骨干。大帽山海拔958m，是香港地区最高峰。从大帽山向西北至西南地势逐渐降低，从山上发育的河流顺向流人深圳湾。西北部地区由海拔200m以下的侵蚀丘陵和冲积平原构成，是香港最主要的农业用地区。近30多年来，由于城市的扩展，在新界地区已新建有荃湾、沙田、屯门、大埔、粉岭／上水、元朗、将军澳和天水围等8个新市镇。与港岛隔海相对的九龙半岛，也称南九龙，是港九最繁华的商业区之一。港岛与了九龙之间的维多利亚港是世界上3个最优良的天然深水港之一，港阔水深，终年不冻不淤，吃水12m的远洋轮船可以自由进出，并可同时停泊150多艘万吨级轮船。150余年来，香港凭藉其优良的港口和作为自由贸易港的地位，依靠中国大陆广阔腹地，在国际风云变幻的条件下，利用其政治经济地缘的优势发展成为一个现代化的国际大都市。但是香港土地有限，地势高亢，土地利用上有许多限制因素，主要是：

　　（一）地域小，多丘陵山地，可开发利用的土地不多

　　香港自开埠以来的150多年间，通过开山填海造地增加了3169km2土地，但全港土地总面积也只有1,078km2，只相当于广东省土地面积的06％，或深圳市土地面积的一半，而且80％以上为丘陵山地，只有约19％的土地在海拔50m以下，适宜开发土地不多。按总人口计，人均只有32m2稍低平、宜开发的土地，但是，较大片的低台丘和平地又是分布远离市区的新界西北部，为长期以来的农业区，小片的沟谷地或沿海小平地，则分布零星分散。开发较早、成为主要闹市区之一的香港岛是一个以丘陵山地为主的岩石岛，海拔多为300～400m，坡陡崖峭，宜扩展开发的土地极少。

　　（二）淡水不足，自然灾害危害大，影响土地的开发

　　香港地区年平均降雨量达2,2247mm，但因地域狭小，地形以丘陵山地为主，地表和地层储水能力低，尤其是大多数海岛土地储水能力更低，造成淡水不足，影响土地的开发。另一方面，本港地处珠江口，每年多台风、暴雨，引起山洪、塌方，冲垮楼房、毁坏公路交通。新界西北部丘陵由于植被遭破坏，造成水土流失，也影响土地开发利用。

　　（三）人口众多，经济发达，土地环境负荷重，农业用地少

　　目前香港人口已达600多万，人口平均密度为5585人/km2，是世界上人口密度最高的地区之一，由于地区发展不平衡，在港九市区人口密度达3万人/km2以上。同时，香港有4万多家工业企业。机场每年起降达135万架次。进入港口的船舶达165万艘，已登记车辆648万辆。到达香港的游客已达890多万人次，因此，来自污染源的“三废”数量十分惊人，仅每天收集的垃圾就超过5,200t，环境负荷十分沉重，虽然香港地区农业气候条件非常优越，但是农业用地不多，全港宜农用地仅136万hm2，主要分布在新界和大屿山岛。1954年渔农处农用地调查，香港农业用地为13,438hm2，占全港土地总面积的127％，其中703％稻田，61％菜地，104％杂粮旱作，29％果园，07％花卉，14％鱼塘，82％荒地．随着新城镇和工业的发展，农业用地逐步减少，农业迅速萎缩。1993年全港农用地就只有8,070hm2，仅占全港土地的75％。

　　（四）滩涂资源不多，填海造地困难

　　本港滩涂资源主要分布在新界西侧与深圳间的后海湾，但大部分已围垦养殖，仅有小部分待开发利用。其他地区海岸基本为冲刷海岸，滩涂不多，而且沿岸海水较深，继续填海造地较为困难。

　　二、土地开发利用过程

　　据考证，香港土地开发历史悠久，5,000多年前就有先民居住，从事渔猎生产活动。秦汉以后，中原人逐渐迁入，但因本港岛屿山峦起伏，坡陡崖峭，农用地少，人口发展不起来，直至鸦片战争以前只有7,400多人口，主要集聚于赤柱、香港仔、筲箕湾等处小渔村。1841年英国占领香港之后，香港政府把香港作为自由港，开发岛北的深水良港，发展转口贸易，商业逐步发展起来，港岛北岸迅速成为商业贸易中心，并形成一条狭长的城市建筑地带。由于建设用地的不足，港府不断进行开山填海造地。1860年10月英国又占领九龙半岛，土地面积由75km2增加到848km2，随之在九龙半岛沿岸也进行填海造地，扩大建设用地，逐步形成港九市区的构架。1898年6月英国强行“租借”新界99年，香港土地增至近l,000km2。但新界地区直至50年代初仍为中国传统的农村状态，为香港农业地区，土地利用以耕地和鱼塘为主。从50年代起，香港从转口贸易港转向发展加工业。在此期间，由于内地和东南亚大批移民和资金的涌入，制造业的崛起和入口的增长，使用地需求增加，刺激房地产业的发展，地价猛增，港府把土地收归政府以拍卖出售、租用。鉴于香港乃弹丸之地，政府严格控制土地的开发。另一方面，囿于交通和水源条件，市区一直仅在港九地区发展。为充分利用土地空间，允许在市区内发展高层楼宇。进入60年代以后，随着经济的发展，香港的城市发展进入一个新阶段，昔日的旧楼宇迅速被拆除，代之以高楼大厦，市区面貌迅速发生变化。同时，市区也向西北和东南扩展，建立了荃湾和观塘两个卫星城镇．1965年又决定建设屯门和沙田两个新市镇。70年代，香港工业向多元化发展，人口又急剧增加，此时全港总人口已达400多万，同时有3万家工业企业，市区发展空间已显严重不足。1973年港府制定了新市镇发展规划，在新界地区先后建设了屯门、沙田、大埔、粉岭／上水、元朗、将军澳和天水围等新市镇，至1993年入住新市镇的人口已达250万，占香港总人口40％以上。荃湾、沙田、屯门和大埔4个大型新市镇已基本成为居住、就业和生活配套均衡发展的中等卫星城镇。荃湾已与九龙市区连成一体，元朗、粉岭、上水等新市镇也正在迅速发展之中。预计，8个新市镇全面建成之后，城市土地面积将比原来增加40％，人住居民人口将达350万。新界的大规模开发，使香港城市用地利用趋于平衡和完善，有利于香港多元化发展。另一方面，在发展新区的同时，香港也着手开展旧城区重建计划，为实现全港“都市规划”对旧市区逐步进行改造。对此，港府于1988年1月成立土地发展公司，负责推动及加速重建工作。该项工作现正在进行之中。

　　三、香港土地利用的特点

　　香港已经成为一座现代化国际大都市。早在1961年，香港总人口为31747万，就业人口为1191l万。当时从事农业(包括渔、牧业)的人口尚有876万，占就业人口的74％，农业用地占全港土地总面积的132％。到90年代初，香港已没有多少纯农业人口了。农业产值占本地生产总值的比重，则从1950年的36％逐渐降至1965年的25％，到1992年仅占02％．1993年香港本地生产总值为8,47813亿元，人均约达143,236元(约18,364美元)，居世界第7位，在亚洲仅次于日本，居第2位，已成为世界的一个金融中心、贸易中心、轻工业制造中心、航运中心、航空中心、旅游中心和信息中心，被誉为“东方之珠”。

　　虽然如此，香港并不是把全境土地变成楼房和街道，而是城乡结合、环境协调地利用好土地资源，其土地利用是具有特色的，主要特点是:

　　（一）填海造地，开拓用地资源

　　香港开埠不久，为缓解城市用地的短缺，逐步开展填海造地工程。首先是从港岛皇后大道中开始向北填海300～400m。现中环、上环的大部分地区均为填海之地。“二战”前主要是扩展中心商业区和供应军事用地，战后则侧重于整体规划发展用地，尤其是注重现代化交通设施建设、工业用地和新市镇建设。到1993年的150多年间，全港通过填海已增加土地3169km2。如今的中环、湾仔、观塘、维多利亚公园和启德机场跑道等均主要为填海地。沙田新市镇、葵涌码头、尖沙咀的新世界中心也部分为填海新地。90年代计划填海工程有红磡湾、湾仔及中区、青洲及西环西九龙和新机场等处填海规划，预期可新增土地2457km2。

　　（二）节约建设用地，高效利用土地

　　香港虽然把土地作为资产，把拍卖土地作为政府的财政收入，但是长期以来，港英政府采取经济手段和政策措施严格控制用地。经济措施是高地价、高租金，用地设计则以高密度发展和高层化方式，即所谓“四高”土地政策，严格控制用地，节约用地，以达到高效用地的目的。

　　香港虽然濒临珠江口，又据有大面积海域，并且面对浩瀚的南海，环境容量相对较大。本来可以最大程度地开发土地作建设用地，但是，由于严格控制建设和节约用地，到1993年全港市区和市郊发展区用地面积仅15415km2，占全港土地总面积的143％，而土地利用率甚高，人均占地只有256m2。在香港很少有浪费土地的现象，其土地利用率之高居世界前列。

　　（三）合理布局城镇，完善基础设施和市政配套工程设施

　　60年代中期以前，香港对新界采取不开发政策，故长期处于乡村状态，而海岛则受淡水水源和交通的制约，难以开发。因此，市区的发展一直仅限于港九地区，使市区十分拥挤，高楼林立，令人感到窒息。60年代中期以后，开始有计划地发展卫星城镇和新市镇，使城镇布局趋于合理。到目前为止，香港不但在新界新建了两座工业卫星城镇和8座新市镇，而且逐步开发港岛周围的离岛，如青衣、鸭脷洲、大屿山、南丫岛，赤蜡角、长洲、马湾等。1993年新市镇入住人口已占香港总人口的40％以上。待全部新市镇建成之后，入住人口将达350万，占全港总人口的50％以上。香港的城市布局形成多组团、多中心发展，同时，又十分注意配套基础设施建设，使之形成一体。重点设施是交通基础设施，通过修建铁路、地铁、快速公路、干线公路、轮渡等，使市区和各新市镇间形成立体化的交通网络。全港以8条公路干线为主干道，贯穿港岛、九龙和新界东南西北，并延伸至四面八方。其中，在主干线上，有5条6车道全立交的快速公路，6条穿山隧道，两条连接港九的行车隧道以及两条地铁海底隧道，还建有3号公路干线上的大榄隧道和西区海底隧道。全港公路总长1,625km，铁路1223km，把港九市区以及各新市镇联结起来。港九地区与各岛间则有58条轮渡航线，联结沿岸港口。同时，使用多种类型、不同速度、不同舒适程度的公共交通工具，以满足不同层次乘客的需要。各市镇内的小区楼宇多为商、住混用建筑，多达20～30层，低层为商店，高层为住宅。应用多功能综合设计成片住宅群，使住宅不显得十分拥挤。一般地面上2～4层作为住宅群“基座”，其间设置商店、酒楼、托儿所、幼儿园、邮局、银行、超级商场、医院、书店、停车场等各种生活服务设施，方便居民生活。“基座”上为幢状21～31层住宅。住宅设计十分注意采光、通风和结构上的抗风以及整体的美观。 

　　（四）重视环境整治，保持环境整洁

　　香港的人口与工业一起迅速增长，其他各业也发展起来。到1993年全港总人口达602万，平均人口密度5,585人/hm2，市区3～10万人/km2。全年进出境旅客达4110万；全港已登记的各种车辆共648万辆：有工企业近4万间，酒店34万多家，食肆9,000多家，全年抵港船只165万艘，起降飞机135万架次。每天排放的，“三废”和产生的噪声十分大量，仅垃圾就超过5,200t，环境负荷十分沉重。从70年起香港面对严重的。环境污染开始注重整治，如今已使之成为一座整洁、美丽的国际旅游城市。

　　香港的环境整治采取的主要措施是，

　　(1)成立专门机构管理和立法治理环境

　　1974年香港当局聘请环保顾问，制订周详的环境保护法规和成立中枢组。同年成立环境保护咨询委员会(EPCOM)，下设大气污染、噪音、土地和水污染等法制委员会。1976年成立环境污染管理中枢组织环境保护组。1987年设立环境保护署，负责进行全面的环境监测、评价、规划和管理。在环境保护署的主持下，先后制定了《水污染控制法》、《水法》、《空气污染控制法》、《垃圾控制法》、《噪音控制条例》等法规，并制定相应的环境控制标准和环境保护目标。为达环境保护目标，采取了一系列切实可行、综合性和预防性的措施。香港的污水处理、废物和垃圾的处理、废气和噪音的监测和控制都有一套行之有效的办法。为保证城市整洁，市政总署和区城市政局辖下的区城市政总署负责清洁街道、收集清理垃圾和粪便、疏通渠道、管理公厕和浴室、防治虫鼠，以及殓葬死者等，整个工作严格有序。

　　(2)教育和执法并举，不断提高市民环保意识

　　环境保护要靠全体市民共同努力才能达到目的。为此，必须提高市民的环保意识。卫生署卫生教育组织经常向市民宣传环境及食品卫生，每年都举办有教育意义的运动。从1992年起又发起以“清洁龙”为主题物的保持香港清洁运动，采用多种形式对市民进行清洁环境的宣传，传播环境保护信息。另一方面，采取严格执法措施加强环境管理。香港法规规定十分严格，在公共场所随地吐痰，抛弃垃圾，均属违犯法例，被称为“垃圾虫”，违者可判罚款500元或监禁3个月。即使把废物抛下海也属违法，也要受到惩处。

　　（五）注重造林绿化，保护好乡村和岛屿自然环境

　　香港地域虽小，并且已成为世界上著名的大都市，然而，它仍有80％以上的土地为乡村用地，而且不断造林绿化，搞好自然环境建设。

　　近30多年来，香港人口迅速增长，新市镇和工业开发区不断增加，交通系统日趋完善。建设用地的增加使乡村发生了很大的变化，昔日的稻田变成菜地，住宅和工厂已渗入农村，偏僻地区的农用地则被丢荒。私人土地开发者也蚕食乡村用地，有人甚至在海滩建住宅。但是，广大以丘陵山地为主的乡村地区不但为香港提供水源、农副产品，更为重要的是发挥其生态效益和观赏价值，因此，非常有必要保护好乡村环境和自然风光。港府在严格控制建设用地的同时，从1976年起在全港建立了21个郊野公园，覆盖全港70％的土地。这些郊野公园对野生动物也有间接的保护作用。同时，对未有人居住或未开发利用的海岛，也实行保护，绝对不容许把岛屿当砂石开采利用，而是保护植被和植树造林。近30年来，全港的林业建设取得长足发展，林地已从1966年的13,6752hm2增加到1993年的21,9912hm2，增幅达608％。虽然人口增加了239万，增加658％，但人均占有林地一直保持在36m2以上，绿地与人口和经济发展达到同步增长。与人们历来形成的一座由“石屎森林”和沥青构成的大城市的印象相反，上述措施，使一座有600多万人口、年生产总值达8,47813亿元的香港，仍保有857％的土地为乡村、耕地、森林、草地和荒地。由树木，溪流、青山和蓝海把香港装点得美不胜收。

　　（六）制定严谨的用地政策，按规划用地及计划用地

　　为有效控制用地，香港政府以英国地权制度为基础制订了一系列有利于合理开发和利用土地资源，促进经济发展的政策措施，并以法律的形式保证其实施，香港的土地政策主要特点是：①地权与租用分开。香港法律规定，政府拥有土地的最终产业权，实行土地高度垄断。土地使用者仅拥有一定时期租用权，用钱向政府租用，或由政府免费授用。土地租用权的出让，以招标、拍卖或私营协议三种基本形式达成，使土地能充分合理利用。②转让守约，承租人从政府得到的土地可以作为商品转卖，但是新业主必须严格遵守批地时的契约条款，不得违反。⑧最终管地权。港府有权在需要兴建公共设施或实施城市总体规划时，根据法例在土地使用期未满之前提前收回土地。不可续期土地则届时收回，可续期土地也可批给原业主继续使用。④制定全面周密的用地规划。按建设国际大都市应具备的就业、交通、居住、游乐四大功能制定用地规划，以保证按规划合理用地。

　　早在1939年港府就制订了《城市设计条例》，确定对居民提供一个“健康、便利及有足够社会设施的生活环境”的城市建设目标。1948年完成全面城市规划报告书。自60年代初以来，又根据不同情况，先后制订了《香港规划标准与准则》、《土地全面规划》、《都会规划》、《市区重建规划》、《乡郊规划》、《新市镇发展规划》、《分部规划》等城市发展和用地规划，合理布局城市，并设计高层楼宇、商业中心和公共屋村等建设，充分、合理地利用现有土地。另一方面，为加强土地管理，制定了《地契条例》、《城市设计条例》、《土地发展公司条例》、《郊野公园条例》、《道路交通条例》等对土地实施管制。条例规定：①对尚未批租的土地，不允许随便占用，政府各部门用地，由屋宇地政署划拨，按长远发展计划开发土地，搞好土地测量和制图，制定分期发展大纲图。②对新批用的土地，要符合建筑物条例规定使用，派专家不定期检查、监督；不按规定用地，处以严厉罚款以至无偿收回土地：⑧对早批用的土地，也进行不定期巡视，严处违章或违约建筑。严密的用地政策，并能做到规划用地和搞好土地的管制，使香港土地利用能达到高效和合理利用的目的。

　　但是，香港的土地利用也存在一些问题。主要是：①农业用地日趋减少，农业生产不断萎缩。随着城镇和工业的发展，农用地不断被占用。到1993年全港农业用地仅存8,070hm2，与1954年相比减少了5,368hm2，即减少40％，而且由于农业效益低，现有农用地中，大量用地被丢荒。同时畜牧业和塘鱼养殖业也在萎缩。②工业用地不足，工业企业不断减少。香港可利用地少，加上地域发展不平衡，使市区和新市镇成为商业、居住和工业集中地，工业用地不足，影响工业发展。全港制造业已从1981年的48万家、从业人员9059万，到1993年分别减少为368万家和4836万人，即分别减少233％和466％。⑧旧城区人口密度过大，建筑密度和容积率过高，道路和城区内公共绿地(市内公园和街道绿化带)不足，故城市生态环境尚不理想。④地区发展不平衡，部分可以开发利用的海岛长期得不到开发。此外，在土地环境保护方面也存在不足之处。

　　香港是一座现代化国际大都市，是实现城市化的地区。但是，香港和新加坡一样，是个特殊的地区和城市。在国内有人误认为香港的经济发达在于它不发展农业，尤其是不种植粮食，因此，要学香港，像香港一样，“撤县设市”之后要把他们的“市”全部当成城区来建设，农村也要“城市化”，要把农村都建成城区和马路。不难设想，要是广东省和全国在实现了“县市化”之后，所有的县和乡镇都称为“市”，并全部建成“香港式”或“新加坡式”的大城市，都不搞农业，不种粮食，到时，10多亿人口要吃什么?市长们吃什么?世界将会怎么样?殊不知，香港虽然是一个现代化国际大都市，而且土地十分有限，但是它仍拥有857％的土地为林地、草地、荒地和耕地，仍然是城、乡分明的地区。

　　参考文献

　　1.  曹淳亮等．香港大辞典．广州：广州出版社，1994．

　　2.  黄成达．香港农业的演变．渔农科技，1989，12(1)。

　　A STUDY ON LAND USE AND ECOLOGICAL ENVIRONMENT

　　PROTECTION  IN  HONG  KONG

　　Chen Chaohui

　　(Guangzhou Institute of Geography, Guangzhou 510070)

　　Key words: Hong Kong; Land use; Environmental protection

　　Abstract

　　As famous big city in the world, Hong Kong is characterized by its large population, lively social and economic ativities,  rugged landform, and shortage of water and land resources. But Hong Kong now has been built into a beautiful and clean international metropolis with good ecologic environment. One of its successful experiences is to take a series of effective land policies:1)  reclaiming fields from the sea to make new usable land resources; 2) saving the construction land and raising the efficiency of land use; 3) distributing cities and towns rationally, and improving infrastructure facilities and municipal works; 4) paying attention to environmental improvement, and keeping the environment clean; 5) attaching importance to afforestation and protecting the natural environment of villages and islands; 6)drawing up a series of policies of land use and land management. The experiences of Hong Kong can be used for reference in other regions in China, but they should not be imitated blindly, because Hong Kong is actually a special urban region with poor farm land and little agricultural output value.