一、我省房地产市场的基本态势分析

　　（一）房地产开发投资大幅回落

　　我省近几年房地产开发投资情况列于表1。

　　表1　我省近几年房地产开发投资情况表（图表略）

　　由表1可知，2008年我省完成房地产开发投资达2932.34亿元，虽然同比增长16.82%，但增幅同比回落20个百分点，比全国平均增长低4.1个百分点。今年上半年，我省完成房地产开发投资达1135.67亿元，同比下降15.43%。住宅房地产投资的情况与上述结论基本一致。

　　（二）房地产开发到位资金2008年出现首次下滑

　　我省近几年房地产开发到位资金情况列于表2。

　　表2　我省近几年房地产到位资金情况表（图表略）

　　由表2可知，2008年全年到位资金达3762亿元，同比下降4.83%，出现了自2002年以来的首次负增长。从近几年房地产到位资金占开发资金的比例看，2002年以来呈逐年增长态势，到2007年达到最高位157%，2008年首次下滑，其比例仅为128%，为近年来最低。可见房地产开发到位资金趋紧。今年上半年到位资金相对比较充裕。

　　（三）土地购置量降价增

　　我省近几年房地产企业购置土地的情况列于表3。

　　表3　我省近几年房地产企业购置土地情况表（图表略）

　　由表3可知，2008年我省房地产企业购置土地面积减少13.26%，但土地单价增长37.7%，且连续3年土地单价增幅在30%以上。今年上半年房地产开发企业购置土地的面积数量大幅度下降。

　　值得说明的是：尽管全省土地单价均值2008年呈上升趋势，但我省大城市2008年的土地单价均值是下降的，且降幅较大。以广州为例，2008年广州市（十区）公告了24宗住宅用地，20宗成交（其中12宗以底价成交），4宗流拍。土地成交情况与2007年“地王”频出的火爆场面相比有天壤之别。平均楼面地价仅为2347元/m2，较2007年的4171元/m2大幅下降了44%，与2006年2250元/m2的水平基本持平。今年上半年广州地价又不断攀升。

　　（四）商品房建设：竣工面积增加，新开工面积减少

　　我省近几年商品房建设的基本情况列于表4。

　　表4　我省近几年商品房建设基本情况表（图表略）

　　由表4可知，2008年我省商品房竣工面积同比增长8.24%，但商品房新开工面积却出现了负增长，同比降幅为9.28%，为2003年以来首次。

　　今年上半年，我省商品房竣工面积同比增长17.90%，但商品房新开工面积同比降幅为45.18%，新开工面积的大幅度下降必将对我省未来市场的商品房供应形成一定压力。

　　（五）2008年商品房交易：销售面积下降，房价微升

　　我省近几年商品房交易的基本情况列于表5。

　　表5　我省近几年商品房交易基本情况表（图表略）

　　由表5可知，2008年我省商品房销售面积同比下降22.43%，为2003年以来首次负增长。商品房均价同比增长1.34%，其中，住宅均价同比增长1.79%,结束了房价快速增长的势头。

　　今年上半年，我省商品房销售面积大幅增长，同比增长46.36%。而商品住宅均价小幅上涨，同比增长4.96%。现以广州、深圳两市为例，进一步阐明我省今年上半年房地产市场的趋势。

　　广州市（十区、下同）近几年商品住宅交易量的基本情况列于表6。

　　表6　广州市近几年商品住宅交易量基本情况表（图表略）

　　近几年广州市商品住宅成交量从2007年6月的86.81万m2（最大值）回落到2008年2月的23.12万m2，进入谷底。从2008年第2季度开始，市场成交量缓慢上扬，今年上半年，住宅成交量进一步回升，6月份成交量再创新高，达110.40万m2。

　　广州市近几年商品住宅均价的基本情况列于表7。

　　表7　广州市近几年商品住宅均价基本情况表（图表略）

　　广州市商品住宅均价从2003年的3888元/m2一直上涨到2008年的9339元/m2。2007年全市住宅均价达8599元/m2，同比增幅36.2％，创广州楼价近几年的最高增幅。2008年全市住宅均价仍达9339元/m2，同比增幅8.6％，增幅下降27.6％，房价上涨明显趋缓。再按月分析，近几年，广州全市住宅均价最高位是2007年10月的11574元/m2，比年度均价高出近35％，房价高位（9000－10000元/m2）运行了11个月左右（2007年10月－2008年8月），直至2008年9月才真正回落，房价总体下行走势明显。进入2008年12月以后，全市住宅月均价明显保持平稳势头，连续6个月维持在8000元/m2左右（今年2月、3月、4月分别为8011元/m2、8288元/m2和8432元/m2）。今年6月，房价突破9000元/m2大关，住宅均价达9676元/m2，环比上升15.4％，涨幅明显。

　　深圳市近几年商品住宅交易量的基本情况列于表8。

　　表8　深圳市近几年商品住宅交易量基本情况表（图表略）

　　由表8可知，深圳市自2006年以来商品住宅交易量一直处于下降之中，且跌幅较大。今年上半年住宅交易量止跌回升，其月均交易量达6641万m2。

　　深圳市近几年商品住宅均价的基本情况列于表9。

　　表9　深圳市近几年商品住宅均价基本情况表（图表略）

　　深圳市商品住宅均价近几年（2000年－2007年）一直处于上涨之中，其中2007年的涨幅最大，同比增长竟高达45%，住宅均价之高为全省之最。2008年以后（实际是2008年的后五个月）逐渐下行，今年上半年住宅均价仍在下跌中。

　　（六）商品房空置量大增

　　我省近几年商品房空置的基本情况列于表10。

　　表10　我省近几年商品房、商品住宅空置量基本情况表(图表略)

　　由表10可知，2008年年末，我省商品房空置总量及住宅空置面积均出现了2004年以来连续4年下降后的首次上升，且增幅较大。今年上半年末商品房空置总量及住宅空置量仍在增大。

　　总之，我省房地产市场的态势与我国其他省、市基本一致，在经过了两年特别是2007年的“疯狂”（地产商“疯狂”屯地，“地王”频出，楼价月月攀升）之后，由于各级政府适时推出了多项调控措施，经济大气候受到国际金融危机的冲击，更主要的是房地产市场自身运行规律的制约，终使房地产市场进入了新一轮的调整期。

　　对今年3月份以来的楼市“回暖”、量价齐升现象下什么结论，尚有待进一步的观察。

　　二、对策、措施和建议

　　房地产市场的政策扶持应立足于促进当前经济增长与市场长期健康平稳发展，应从住房体系、土地配给制度、税收制度等根本性制度上入手进行改革，努力消除影响房地产市场健康平稳发展的消极因素，让房地产市场的发展回归理性和科学的轨道。为此，建议如下：

　　（一）建立科学的全覆盖的城镇居民住房体系

　　我国城镇居民住房制度改革已进行了多年，实践表明，科学的、全覆盖的城镇居民住房体系应为图1所示：

　　图1　城镇居民住房体系示意图（图片略）

　　1.廉租房：适用于城镇低收入家庭。

　　2.经租房：政府以低租金的形式供应小户型住房。适用于新就业职工（包括大学毕业生、外地迁移到城市来工作的群体）以及城镇中低收入家庭（俗称“夹心层”群体）。

　　保障性住房建设和对中低收入家庭的住房保障是各级政府义不容辞的责任，理应以公共财政支出为主渠道，根据财政支付能力，量力而行，有计划有步骤地推进住房保障工作。在调查实情的基础上，制定规划，提出切实可行的保障性住房建设的年度计划，并确保其实现。

　　3.普通商品住宅：适用中低收入家庭及中等收入家庭。

　　4.豪宅、别墅：适用于中等及中等以上收入家庭。

　　5.经济适用住房简称（“经适房”）：这几年的实践表明，“经适房”在选址、建房（标准和质量）、销售（对象、房价）、产权处分等方面存在不少问题，争议颇多。因此，建议在适当时候（“经租房”启动之日，就是“经适房”取消之时）取消。解决中低收入家庭住房困难：一靠“经租房”；二靠实行一次性购房补贴政策。如何实施“购房补贴”以替代政府建“经适房”的详细建议另写。

　　6.限价商品住宅（简称“限价房”）：应立即取消。当初，我省少数城市提出这一宏观调控措施主要是为了“缓解中等收入阶层住房困难，抑制商品住房价格过快增长”。但实践证明，操作有很大难度。限价房用地要公开出让（地价要高），但房价又要在土地出让时明确最高销售价格（房价要限），这样做势必导致房屋质量难以保证；加上售后还存在一系列问题，因此建议限价房应立即取消。

　　7.集资房、小产权房：应认真对待，妥善解决。上世纪末，我省部分城市出现了大量的“集资房”难题。近期，我省部分城市又出现了大量的“小产权房”难题。由于我国土地的二元制，现时我国的土地法规又明确规定：集体土地上建房只能供农民自住自用，不能建商品房上市买卖。集资房、小产权房主要是靠价格优势形成了市场，它们的存在，必将冲击和影响当地房地产市场的正常运行。因此，必须认真对待，妥善解决。建议小产权房的解决办法可借鉴当年集资房的解决办法处理。第一，所在政府应明确表态：小产权房不符合国家的现行法律规定，不受法律保护。第二，采取行之有效的措施，严禁小产权房进一步发展。即对在建、新建小产权房一律严格查处整顿。第三，采取有针对性的措施，分类化解历史上形成小产权房问题。即对已经列入城市区划范围内但尚未履行转用手续仍继续保持着农村集体建设用地属性的土地上的小产权房，可采取补缴部分土地出让金的方式，使其合法化。

　　科学的全覆盖的城镇居民住房体系一旦建立就要大力宣传，认真执行，其关键是各个城市要将本城市的几条保障线划得清清楚楚，让居民知道自己是属于通过什么方式来解决自己的住房困难。使该走保障的走保障，该通过政府帮助的就通过政府帮助，该走市场的就走市场，这将大大有利于我省房地产市场的健康平稳发展，房地产市场才会更加公开、公正和透明。

　　（二）调控地价、降低税费、减少利润，逐步使房价回归理性和科学

　　1.改革土地招、拍、挂制度。要保持房地产市场健康平稳发展的首要条件是要努力保持土地市场的健康平稳发展，抑制房价过快上扬，首先要控制地价的过快攀升，“地王”频出不是好事。当然，低地价也不是我们所期望的。应改变过去纯粹以“价高者获得土地”的招、拍、挂模式，应综合考虑土地竞标者的投标方案，尤其应将緑色建筑等系列促进社会和谐和可持续发展等指标纳入到综合考虑因素中。

　　2.降低房地产税费，切实减轻开发商和购房者负担。一是全面清理政府各项收费项目和收费标准。政府应建立房地产开发经费收费（含保证金、专项资金、基金）手册，向社会公示，以约束各类违法、违规收费行为。二是对实行土地招标、拍卖、挂牌全额交缴土地出让金的房地产项目，不再收取“城市基础设施配套费”。三是土地增值税和企业所得税应由予征改为售后征收。四是对房地产开发项目规划报建、施工报建应交纳的各种费用可延至商品房予销售环节统一收取。五是将一次性收取的土地出让金以及集中在开发和销售环节的税收整合为统一的“房地产税”或“物业税”，并延迟到房屋保有环节征收。

　　3.减少利润，让房价早日回归科学。首先，要对房地产开发商们进行企业自律教育，进行优秀企业家的形象教育，要做到：经营有方，赚钱有道。第二，应将房地产开发企业纳入并参与本市的“诚信企业”评比活动。以鼓励开发商以合理价位销售。第三，各级主管部门特别是物价管理部门应采取切实有效的措施，全程监管每个房地产开发企业的开发成本龢利润情况，严厉打击各种哄抬房价、虚假销售扰乱市场秩序的行为。第四，在楼盘售楼之前，通过媒体或报刊公布当年该住宅小区的楼面地价。在暂时难以公布全部开发成本的情况下，公布出售楼盘的楼面地价可起到平抑高额利润的作用。

　　（三）只有让房价回归理性和科学，房地产市场才能真正地健康平稳发展

　　商品住宅房价主要由以下五项构成：土地成本（楼面地价）、税费、开发成本（前期开发费、建筑成本、管理费用等）、利息、税后利润。据抽样调查结果，我省某市的一些楼盘（普通商品住宅）房价的具体构成比例为：土地成本：30%，税费：30%，开发成本：15－20%，利息：5%，税后利润：15－20%。应该说这样的房价结构是扭曲型的。只有下大力气，让“土地成本”、“税费”、“利润”在房价中的比例降下来，让“开发成本”在房价中的比例升上去，房价才能早日回归理性和科学。

　　表11　2008年我省房价与家庭收入之比情况表（图表略）

　　评估房价是高还是低有多种方法，第一种方法是将房价与人们的购买力作比较，即所谓的国际通用的“房价与家庭收入之比（简称房价收入比）”标准。国际公认的合理标准是：3-6∶1（联合国认定3∶1，世界银行认为5∶1，经济合作与发展组织认为6∶1），即房价相当于一个家庭的3-6年的全部收入。现将我省2008年的情况列于表11和表12。

　　表12　2008年我省房价与家庭年收入之比情况表（图表略）

　　表11、12分别从年人均可支配收入和职工年平均工资两个方面计算出“房价收入比”，全省分别为8.0∶1和9.6∶1；广州分别为10.1∶1和11.4∶1；深圳分别为13.2∶1和16.3∶1，它们均超出了3-6∶1的合理标准。

　　第二种方法是近几年间房价与收入的增速比较，比较谁的增速快。现将我省2003年-2008年间的情况列于表13和表14。

　　表13　2003年-2008年间房价与年人均可支配收入的增速比较表（图表略）

　　表14　2003年-2008年间房价与职工年平均工资的增速比较表（图表略）

　　由表13、14可知，近几年来，“房价”的上涨速度明显高于“家庭收入”的增长速度。

　　第三种方法是看各楼盘在同一时段内月租金与售房价的比值（简称“租售比”）。一般认为：“租售比”为1：250是判断房价高低的临界值，分母大于250时一般认为此时的房价偏高，分母越大，房价越高。现将广州市（全省数据暂缺）商品住宅房的“租售比”情况（由全市主要区域内的54个典型楼盘统计汇总求得，2009年上半年则由63个典型楼盘统计汇总求得）列于表15。

　　表15　广州市近几年商品住宅房“租售比”情况表（图表略）

　　由表15可知，最近几年间广州市的房价一直处于高位运行。

　　上述三种方法的结果告诉了我们，目前我省的房价的确是太贵了。只有让房价回归理性和科学，房地产市场才能健康平稳地发展。

　　执笔：于正林（广东省人民政府参事、广东工业大学教授）

　　广东省政府参事室（文史馆）专题调研组（本文系国际金融危机的发展趋势及对策研究专题之九）
　　2009年8月15日