王则楚 

　　一、社区共有物权的确认是社区物业服务的基础

　　社区麻雀虽小，但五脏俱全，每个生活在社区里的居民都是这个小社会的成员。社区居民之间的关系与企业、事业单位中人与人之间的关系并不一样，他们没有任何上下级关系的约束，也没有党团组织的隶属，更多的是没有直接利害关系的独立个体。只有共同的物权联系是他们彼此紧密相连的载体。在社区建立和谐的邻里关系，很重要的就是互相理解和尊重。这里的相互尊重，更多的体现在对居民私有物权的尊重，及对居民个人专有物权和小区居民共有物权的尊重。

　　目前，通过产权登记，居民个人专有物权相对比较清晰，也不容易被侵犯；而共有物权的私权则往往由于物权所属不明晰，而极易受到侵犯。在计划经济时期，住房基本由单位提供，居民只是租赁居住，不会引起什么纠纷。但改革开放以后，随着房地产业的住宅小区建设的发展，在居民住宅小区引入物业管理服务后，这种共有产权的不明晰使居民的共有物权得不到尊重，往往被大量侵犯，引发小区群体纠纷，已经成为和谐社区建设的重大障碍，必须认真加以解决。引入社区物业服务，为社区居民创造一个良好的生活环境，发展了物业服务这种服务业，给社会创造了大量就业机会，这是物业管理服务业的发展方向。

　　但这种服务必须建立在产权明晰，委托管理程序明确的基础上。首先，一个社区将物业委托给物业服务企业管理和提供物业服务，是将什么物业的管理和服务委托给企业呢？不是把自己家专有面积的物业交给企业管理和服务，而是把社区里业主的共有物业，如屋顶、外墙、电梯、水泵、道路、緑地还有运动场、停车库、活动会所、物业管理用房等，交给物业服务企业管理和服务。其次，这种服务的费用是按住宅小区内业主专有面积的多少来收取的。如果这些共有物权不属于拥有专有面积业主的，那末有什么理由向这些只有专有面积的业主收费呢？甚至有的开发商还把共有物业的建筑面积作为“公摊面积”增加在房产证上，要业主购买下来，并以此增加后的面积来缴纳物业管理费。这一切都说明共有物业的所有权是属于全体业主的。最后，按照《物权法》关于建筑物区分所有权的规定和国务院《物业管理条例》关于共有物业开发收益归全体业主所有，应首先补充公共维修基金的规定，也证明共有物业的业权属于全体业主。以上这些事实说明，每个社区都有大量的共有物业，它不属于社会上的全民公有，而是属于社区的全体业主。进行社区共有物业的区分和把其业权确认给小区全体业主，是整个社区物业委托管理服务的基础。

　　对于这种共有物业的使用、维护、委托管理、开发利用和变更都应该由其物权所有人共同决定。这就需要召开业主大会共同来做出决定。因此，也需要通过业主大会的选举，将业主对共有物业的共有权委托给业主委员会。按照《物业管理条例》业主委员会要与物业服务企业签订物业委托服务合同。

　　二、目前共有物权未确认引发的主要社区矛盾

　　目前，由于共有物权未确认，致使社区共有物权的私权受到侵犯，引发大量社区群体性矛盾，不少住宅小区的和谐建设受到极大影响。具体的现象有以下几种：

　　1. 共有物权被开发商占为己有，甚至出售给私人以牟取暴利，同时使小区相应的社区物业服务受到影响，居民的直接权利受到侵害。突出表现在配套停车场车位的出售和配套社区会所的出售。这方面的纠纷已经有深圳某楼盘就会所的出售引发的诉讼、有广州某楼盘就地下停车场高价出售车位引发的群体性纠纷。 地下车库的车位往往是作为配套的人防工程为小区业主配套建设的，它利用了土地，但并不计算楼面地价；它作为人防工程在税收上得到许多减免，它理应不得出售，只能作为共有物业为业主提供服务，它可以租赁使用，收入应补充公共维修基金。此外，即便已经出售给个人，作为业主（许多是开发商私有），那末它的管理成本不应计入物业管理费支出，同时它也应该如同其他业主的专有面积一样，应该支付物业管理费。目前是车位照卖，依然是物业服务企业管理，还不交物业管理费。严重侵犯业主的共有业权。

　　2. 共有物业的利用开发收益被侵犯。不要说物权还有争议的车库、会所，就是物权没有争议的电梯、大堂，小区道路、公共緑地还有建筑物的架空层，这些没有争议应属于全体业主所有的共有物权，其开发收益也往往被开发商及其前期组建的物业服务企业长期无偿占有。有的社区电梯广告的收入就是十几万、几十万，道路夜间允许外来大型车辆停放收入一夜就是成百上千，至于临街架空层临建商业铺面与街道、居委共同分享的租赁收入更是惊人。这些收入就连同业主购房时缴纳的存在开发商哪儿的物业维修基金一起，都被他们占有了。由此引发的大规模的群体纠纷不断出现。

　　3. 开发商依然通过变更规划、提高容积率等办法，继续牟取暴利。建成住宅小区的土地使用权随着住房出售，（以所谓住宅建筑物的楼面地价形式计入核价成本）随之一并出售给住宅小区的业主。但许多开发商在住宅全部出售之后，甚至在住宅小区已经出售十几年后，依然不办理向业主转移土地使用权的手续，致使出现楼盘使用多年后，开发商依然通过变更规划，改变小区建设现状，建设新的楼房，引起业主的极大不满，引发群体性纠纷。如广州白云堡楼盘变小区儿童游乐场为7栋高层建筑受到小区业主反对就是一例。

　　由此可见，没有对社区共有物业的所有权进行社区业主共有的私权确认，就会给社区和谐带来无穷后患，这已经为多年来社区引发大量物业业权纠纷的事实所证明。

　　三、关于落实共有物权确认的建议

　　根据以上具体情况的分析，尽快落实住宅社区共有物业业权已经成为当前维护小区业主权益，建设和谐社区的当务之急。《物权法》已经明确物权要通过登记才能确认，又对建筑物区分所有权作了规定，这为我们落实共有物权的确认创造了有力条件。省人大很快就要审议《广东省物业管理条例》了，现在重要的是尽快根据《物权法》的规定，抓紧修订有关条款，落实共有物权的确认。为此建议：

　　1. 统一制定区分建筑物所有权的有关建筑物的测量规定。广州市房管局就制定了有关建筑物的专有面积、共有面积和公用配套专有面积的测量方法，并在报纸媒体上刊登以征求意见，但至今仍然是纸上谈兵。

　　2. 制定共有物权登记确认的规定。必须对社区的共有物权进行登记确认，鉴于实际所属是社区分散的业主，建议在每个业主的房产证上附加共有物业标注，表明房产证持有人是社区共有业权的所有人之一。标注的部分可以用专页，利用图示规划、文字说明等标注。取消原房产证中分摊面积。这样更符合共有物权的原则，也便于购房者清晰自己的实际购买物。

　　3. 各级政府要把建立社区业主委员会纳入加强基层群众自治制度建设的内容，具体给予支持和帮助。同时也要根据《中华人民共和国居民委员会组织法》的规定，尽快实现社区居民委员会的社区居民自治选举，明确居民委员会成员必须是居委会辖区内的居民，改变目前居民委员会成为政府衙门延伸的状况，到那时就可以把社区共有物业的自治纳入社区居民自治的范畴。            

　　

　　2008年10月24日