潘蜀健

　　我国的房地产业一直沿用“均价”描述商品房市场价格，其实，“均价”是很不科学的统计指标。它不仅掩饰了许多市场真实信息，而且容易传递错误信号，误导决策。当前的房地产市场，正是因为不加区别地使用“均价”，给房地产市场分析及宏观调控决策带来许多意想不到的困难。一定要尽快结束这种不规范的状况，代之以一套科学而真实地描述商品房市场价格状况的指标体系。

　　市场研究特别注重信息的准确性以及信息内涵的明确性。市场分析人员在研究商品价格的波动规律时。对于那些商品不同质，类别复杂，性能、质量标准差异较大的商品（如汽车、彩电等等），一般都不用统一的“均价”来描述其价格状态，而是分类、分档次统计其价格。比如说，他们从来不说：“某市每辆汽车的平均售价”，而是按不同类型、不同档次的汽车分别统计其平均价格。因为就汽车而言，高档如宝马、奔驰，低档如奇瑞、夏利，将它们的价格平均，以这个平均价格的涨落来描述汽车市场，根本说明不了任何问题。商品房具有更复杂的性能和质量差异。不同类别的商品房，价格差别高达数倍乃至数十倍，怎么能不顾品质因素，不顾区位因素，甚至不顾商品房的使用性质，简简单单以一个全市统一的“均价”来描述该市的商品房市场，以这个“均价”的升降来说明商品房市场行情呢？引起商品房价格波动的因素十分复杂，有地价因素、成本因素、炒作因素，还有供求关系的推动因素，以及商品房自身的成本因素。“均价”上升了，可能是由于旺盛需求拉动的；可能是高端产品比例增大，商品房建造成本(土地、建材、设备、劳动力)增长的结果；还可能是由炒家的投机性投资抬高的；更可能是开发商囤积居奇，哄抬物价所至。区区一个“均价”，掩饰了多少至关重要的信息？只瞭解“均价”的涨落，不研究“均价”内涵的更精细的内容，简单倒是很简单，方便倒是很方便，可开出来的调控药方管用吗？遣憾的是，正是这个“均价”，在左右着我们对房地产市场价格波动规律的认识，甚至左右着我们的产业政策。

　　此外，我们还喜欢用商品房的批准预售面积和销售面积来描述市场供求关系，似乎只要当年的销售面积大于批准预售面积，就万事大吉，就可断定“市场供求两旺、形势大好、稳健发展”。果然如此吗？房地产商品非同一般商品，除了满足人们居住使用的功能需求外，还具有投资盈利、保本保值的功能。因而，商品房的购买动机也就比较复杂。除有一般的应用性消费以外，还有投资性与投机性的一面。投机性消费满足短期炒作投机获利者的需求。在房地产市场上，固然有“无炒不成市”之说，适当的投机有利于活跃市场。但过分的投机，将市场建立在投机的泡沫之上，而且任由泡沫推动价格的攀升，势必引导经济泡沫发展为泡沫经济。这样的市场前景当然是十分危险的。因而，历来的分析者都十分重视区分不同类的市场需求来研究房地产市场供求关系，忌用综合性的统计指标；都注意按不同的购买动机来分解商品房的销售额或销售面积，以发现潜在的市场风险。然而，令人困惑的是，我们的房地产市场分析者们根本无从获得那些尽可能细分、详尽而又真实的数据，从而也不可能科学地判断商品房市场状况。

　　据报载消息，不久前发布的一季度北京市房价涨幅数据竟有两个，且相差近两倍。北京市建委公布的数据是上涨了14.8%，而北京市统计局发布的同一数据只有7.6％。 同一城市，同一时段，同一数据，竞有这么大的差异！真是令人啼笑皆非。这一事件从另一个侧面反映了目前房地产统计指标体系及统计渠道存在的问题。

　　为了更真实地描述商品房市场价格的真实情况，为社会提供更有价值的信息，建议立即停止使用“均价”，代之以“组合均价”来描述商品房市场价格。

　　这里的“组合均价”是指商品房的“分类均价”。以商品住宅为例，“分类均价”，即按商品住宅品种(别墅、高档住宅、普通往宅、经济适用房)、户型(单身公寓、一房一厅、二房一厅、三房二厅、四房二厅等等)、区位(市中心、近郊、远郊)等等分门别类地统计平均价格。

　　显然，只有统计部门提供了这类内涵更明确，描述更精细的市场价格信息；只有决策部门依据这类更详尽的市场价格信息而不是简单地依赖“均价”来认识市场、制定产业政策。我们才能真正谈得上准确而科学地、客观而真实地把握了房地产市场。那个时候的宏观调控政策也许更具针对性，更为科学而有效。

　　

　　（2006年5月9日）