近年来，物业管理得到了很大的发展，但也碰到不少问题。为促进其健康发展，省政府参事室政法组参事，对广州市芳村花园、顺景雅园、东悦居、丽景台等业主委员会和东华实业物业公司、广州怡康物业公司进行了走访和调查研究，还征求了实际参与物业管理诉讼的律师意见。现将调查的情况和建议分述如下：

　　一、业主大会及其业委会的法律地位 

　　1. 问题。在调查研究过程中，反映最强烈的问题就是业主大会及其业主委员会（下简称业委会）的法律地位不明确。按照国务院于2003年通过并施行的《物业管理条例》（下简称《条例》）的规定，房屋的所有权人为业主；业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；业委会是业主大会的执行机构。但是，业主大会与业主委员会作为物业管理自治组织以及对外行使权利的法律地位不甚清晰，而且作为团体组织在民政局登记不被接受，只是向区县房地产行政主管部门备案，而房地产管理局仅仅是给个报备“收件回执”，连个批准的单位都没有；虽然公安局批准刻制公章，却无法在金融机构建立自己的独立帐号。这样，就产生了两个问题：（1）业主大会及其业委会无法依法行使《条例》规定的职责。例如，《条例》规定业主大会的职责之一是“选聘、解聘物业管理企业”，业委会的职责之一是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订服务合同”。但是，在现实中往往出现这样的情况，即使房管局承认业委会招标合法，但街道民政部门仍质疑其合法性。再例如，当面对物业管理委托合同中违约提前解聘物业公司时须要给予相应赔偿的条款时，显得十分困惑，芳村花园业委会只好如实写上“零赔偿”的条款。又例如，公共物业开发收益也因此无法如实归入业委会而补充维修基金，甚至业主们约定提高物业管理费标准，所余部分积累到维修基金也无法实现，只能留在物业管理企业帐上，而这被列为企业所得，要先交纳企业所得税后才能积累，从而不合理地加重了业主负担。（2）业主大会及其业委会无法适应当前处理物业管理纠纷的要求，特别是无法作为民事诉讼主体，为维护自己的合法权益提起诉讼或者应对另一方的诉讼。虽然最高人民法院于2003年间曾经对个案作出“业委会可以以自己名义提起诉讼”的批复，但是没有普遍适用的法律法规或者有权解释明确规定其诉讼地位。可见，明确规定业主大会及其业委会的法律地位，使之具有独立的法律权利能力与对外行使代表权的资格，是规范物业管理所必须解决的首要问题。

　　2. 建议。在现行国家法律法规不甚明了的情形之下，广东省可以先行一步，在法定权限范围内，通过制定地方性法规的方式，明确业主大会与业主委员会独立的法律地位。甚至可以借鉴香港的做法，可以在物业管理区域内建立类似香港业主立案法团那样具有法人地位和中介组织性质的法人社团，其名称可以称为业主协会。更进一步，建议民政部门开通对业主委员会的接纳登记工作，有条件地承认业主委员会的独立法律地位，登记为社会团体法人。如此，则使得业主大会与业主委员会改善其松垮无力的状态，保持其团体的稳定性，具有独立的权利能力与行为能力，有代表权与对外谈判的权利，从而有效地保障业主的合法权益，并具备与物业管理企业谈判的实体能力。

　　二、召开业主大会和成立业委会 

　　1. 问题。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业委会作为业主大会的执行机构在物业管理服务的质量、物业管理的收费、公共物业的利用和其收益的使用、对物业管理的财务监督等方面，与其开发商、建设单位聘用的物业管理企业互相合作、互相制约。事实证明，业主大会及其业委会在规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活环境方面，是不可或缺的。但是，在调查中，发现瞭如下问题：一是召开业主大会与成立业委会举步维艰，已经召开业主大会和成立业委会的比例很低，许多物业管理区域尚未成立；二是开发商也是筹委会中的业主，而且还是大业主，这样，业委会要么拖延不成立，要么成立后由开发商操纵；三是当出现业委会应当成立而未成立的情况时，房管部门大多是听之任之、不管不理，即使想管也没有处罚开发商的权力；四是街道民政是业委会的主管单位，但他们在调解开发商与业委会的矛盾时，却往往给人与开发商串通之感；五是业主本身的公民意识薄弱，自主维权的民主意识薄弱，往往采取随大流的态度，使业主大会几乎无法召开，甚至逐户表决时，对两份对立意见的合同都能征集到超半数的投票。

　　2. 建议。政府管理部门应当热情鼓励和大力扶持业主大会的召开和业委会的成立，尤其在前期物业管理中应当强力启动。具体而言，业主大会成为业主自治的组织，可以类似参照居民委员会组织法的做法，采用自治组织的形式，在社区居委会指导下成立业委会，报请区县业主协会批准，房管局备案。

　　三、变更物业管理企业

　　1. 问题。业主大会及其业委会依法解聘现有物业管理企业，公开招标选聘新的物业管理企业时，困难重重，引发矛盾，甚至出现打架斗殴，破坏物业，威胁业主的现象。其主要原因有二：一是有关规定存在问题。广州市国土资源和房屋管理局于2003年9月5日发布的《关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的通知》第六条第三项规定：“在业委会与原物业管理公司未办结物业管理用房和有关资料移交前，新选聘的物业管理公司不得进入，否则，造成的损失由新选聘的物业管理公司承担”。这实际上否定了业主另行选聘物业管理公司的权利，使《条例》形同虚设。二是发生纠纷后，由于存在政府不作为现象，业主投诉无门，政府部门很少就纠纷本身做出处理。

　　2. 建议。一是应当制定规章制度，对公开招标选聘物业管理企业、新旧物业管理企业的交接等活动作出具体规定，特别要防止法规之间的冲突。二是政府部门应当积极作为，指导和监督变更物业管理企业的工作。三是一旦发生纠纷，应当主动及时处理。

　　四、公共业权 

　　1. 问题。小区物业管理，不仅是单个住户的私人物业的管理委托，也是小区公共物业的管理委托，如小区的緑化、环境卫生、治安保卫、公共设施的维护、公共物业的经营等。此外，《条例》规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”；“利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的……业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。”在调查中发现，有的物业管理区域的会所、幼儿园、车库、网球场、游泳池、楼堂值班室等配套服务设施，按理应当成为小区的共用物业，然而其权属不明，有的甚至出现错位，归政府部门所有或者被物业管理企业占用，业主对此很有意见。在一些物业管理区域内，即使业主不交物业管理费，物业管理企业也赖着不走，其目的是采用种种手段占用公共物业牟利，如将小区道路外租停车收费。

　　2. 建议。由于共用物业经营收益巨大，是产生矛盾和纠纷的原因之一，因而必须以法律的形式给予明确规定。在销售房屋时，一开始就应当让购房者确知，小区配套的会所、商铺、停车场、连廊、花园、道路、通讯线缆等的共用性质，以免事后引起争议和纠纷。有人认为，购房者应当得到两个产权证书：一是所购房屋的房产证（可以称为私契），二是规划部门认证的共用物业的共有产权证（可以称为公契）。这一建议，值得重视。

　　五、专项维修基金

　　1. 问题。《广东省物业管理条例》规定，专项维修基金的交纳，“由物业建设单位按物业总投资的2%，在向业委会移交物业管理权时，一次性划拔给业委会”，而建设部《住宅共同部位共同设施设备维修基金管理办法》规定，“商品房在销售时，购房者与售房单位应为签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%~3%的比例向销售单位缴交维修基金”。由于两个文件规定得不一致，因而引发了不少矛盾，东悦居已就此提起了诉讼。

　　2. 建议。政府对专项维修基金问题应当作出具体、明确的规定。其中，重点解决三个问题：一是由于物业维修基金拖欠的金额非常巨大，而且又是由购房者按约定交纳的，为此应当记在购房者个人专用帐号上。二是应当规定在二手楼交易时，当出售方没有缴纳维修基金的，购房方则应缴纳。这既可以防止拖欠金额越来越多，也可以在一定程度上遏制二手楼的炒楼现象，防止房价虚高。三是如果经业主同意，也可以在物业服务费中积累。如芳村花园的电梯维修费就包干在物业管理费之中。

　　六、公共用电的分摊

　　1. 问题。《条例》规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用”。在调查过程中，业主对于公共设施如电梯、水泵等的用电分摊争议很大。例如，在电梯、照明的分摊上，供电部门规定单户用电低于5度就不分摊，物价部门对此没有统一规定，这样就造成不合理现象而引发矛盾：一方面，已经入住的业主由于入住率低而分摊电费过高，另一方面，存有大量未出售单位的开发商或者建设单位，反倒免交水电费。

　　2. 建议。应当规定合理的公共用电的分摊办法，而且供电部门应采取逐幢楼逐区域协商的方式来确定公共用电的分摊。 

　　七、扶持物业管理行业

　　1. 问题。调查中反映，物业管理企业员工的工资不高，但社会保障要求按高的平均工资标准缴纳，使工资成本提高不少。目前的物业管理改变了以往一切都由国家包下来的计划经济传统，诸如道路、路灯等公用设施已改由业主负责，为此，对于物业管理费的收益国家不应当再征收所得税等，既减轻物业管理企业负担，使之健康发展，也可以减轻业主负担，保障其合法权益。

　　2. 建议：物业管理作为新兴的服务行业，在促进人民生活的服务社会化，促进健康有效的消费，提高人民的生活质量，提供巨大就业机会等方面，具有很大的作用。政府应当大力扶持物业管理行业，在社会保险、国家保障金、税收等方面给予适当优惠。

　　广东省物业发展先行于全国，物业管理规范化理应有所作为。广东应当在实践中总结经验，及时制定规章制度；对于物业管理，政府应当积极介入，倡导扶持，排解纠纷，使物业管理的发展更加符合市场实际，更加迅速而健康。

　　（2005年10月17日）