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长租房 让更多人安居乐业
http://www.CRNTT.com   2021-04-16 09:22:11


 

  盘活存量、发展增量,政策多方位支持社会力量参与

  今年3月22日,在浙江温州工作的朱女士喜迁新居,成为聚鑫苑长租公寓的第一批租户。“我跟朋友合租了一个两室一厅,家具电器齐全,一楼大厅还配有自助咖啡机、书吧和会客厅,周边生活配套齐全,交通方便,距离公司也很近。”对新居所的环境和服务,朱女士赞不绝口。

  一年前,这座7层建筑还是一个办公楼。将它改造为长租公寓,在物业持有方温州现代锦华置业集团有限公司董事长邱振光看来,是一件“一举三得”的事儿。“原有办公楼利用率不高,改为长租公寓,既盘活了企业的存量资源,作为房地产企业又对转型发展进行了有益探索,同时还为其他企业参与发展住房租赁市场起到引领带动作用。”邱振光说。

  这不是锦华置业的第一次尝试。2019年8月,锦华置业将温州饭店4—5层改造成的长租公寓就已经开业运营。因为这两处改造物业都位于市中心,租赁行情不错,出租率一直都保持在80%以上。

  盘活存量资源发展长租房,在不少试点城市已经形成了一些有益探索。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为,盘活闲置的存量资源应该成为发展长租房的首选。“如果有相应的政策扶持,相对新建租赁住房来说,改建的成本低一些,而且很多闲置商业物业的位置往往较好,用于租赁也有利于职住平衡。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,“商改租”存在现实基础,“据我们统计,截至2020年底全国主要城市中适合改造为租赁住房的闲置商办面积总量约为5.5亿平方米。”

  盘活存量的同时,发展增量不能停。在各项政策的扶持下,新建长租房稳步扩充。

  去年7月,全国首个集体土地长租公寓项目北京万科泊寓成寿寺社区开业,首批235套房源提前全部租罄。这一社区由村集体提供土地的经营权,企业负责建设运营。“利用集体土地建设租赁住房,企业节省了土地获取的成本,也最大限度降低了租客的租金成本,租金只有周边同品质一居室的七八成。”该社区有关负责人表示,通过设计运营,能够实现村民和村集体、企业多方长期可持续的收益。

  不只在北京,上海、沈阳、南京、杭州等10多个城市也开展了集体土地租赁住房试点。贝壳研究院数据显示,2017年以来,全国18个集体土地租赁住房试点城市推出了超过150个试点项目地块,去年开始陆续建设完成入市。

  加强扶持、建立机制,进一步解决试点中凸显的难题

  为了加快长租房发展,各项扶持政策正在加速布局完善。

  财政补。2019年,北京、长春、上海、南京、杭州、福州等16个城市纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点,2020年又有天津、石家庄、太原等8个城市入选。

  金融扶。2020年,住房和城乡建设部推动建设银行三年内提供3000亿元贷款,引导企业参与发展保障性租赁住房。

  土地增。北京、上海等地已经纷纷开展利用集体经营性用地、调整商业用地等措施扩大租赁住房土地供给。“十四五”规划纲要明确“单列租赁住房用地计划”,专家分析,这意味着未来城市土地供应要进一步向租赁住房建设倾斜,更好地从源头保障租赁住房建设需求。

  记者在采访中也了解到,随着试点深入推进,建设长租房在用地、规划、审批、项目盈利能力等方面还存在一些困难。专家们表示,推动长租房市场规范发展,需要进一步完善机制,加强政策扶持力度,在多领域协同发力。

  优化审批流程、制定建设标准,完善长租房建设运营机制。专家表示,以长租房改建项目为例,当前还没有专门的租赁住房建设改造标准,改造项目又涉及土地、规划、消防等多个监管部门,一些城市采取一事一议的方式,审批周期较长。邓郁松建议,应尽快出台统一的建筑设计标准,建立适合非住改租项目的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。同时在项目申请、审批条件、改建验收等环节进一步明确细则和流程指引。

  加大财税支持、畅通融资渠道,进一步鼓励企业参与建设运营。投入大、收益低、资金平衡难的问题影响市场主体建设租赁住房的积极性。“无论是新建还是改造,企业参与建设运营长租房都面临成本高、投资回报率低的问题,政策扶持至关重要。”邱振光对此深有体会。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,要鼓励商业银行等金融机构提供专项贷款支持,为改建、新建租赁住房提供多渠道、制度化的长期融资渠道。

  发展长租房,不仅供给端要完善政策支持,也要从需求端着手拉动租赁消费。“要逐步解决租住家庭在享受公共服务上与自住家庭不同权的问题。”刘洪玉建议,推动租购同权是完善租赁消费政策的重点,同时也要落实住房公积金支付租金政策、住房租金支出税前抵扣政策等。


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