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四股力量拉扯 土地财政最强
http://www.CRNTT.com   2020-04-28 12:20:21


  中评社香港4月28日电/过度依赖卖地收入,政府房策首保稳定。

  香港文汇报报道,疫情之下,楼市劈价成交近日时有所闻,但从宏观的角度来看,香港楼市受到四股力量的拉扯,“土地财政”是其中的最强支持因素。上财年地价收入高达1,416亿元,占库房收入四分一,这还未计其他与地产相关税收,庞大收入加上物业为港人带来的财富增值,令政府在制定楼市政策时受到无形制约。此外,土地供应持续短缺,政府纵有心压抑高楼价,也沦为“巧妇难为无米炊”。专家分析,即使楼市于疫情下回落,基于楼市对经济的推动作用,政府也不会贸然杀掉这只会生金蛋的鹅。
 
  卖地占库房收入1/4 跌市对财政冲击巨大 

  香港卖地收入虽是税项以外的非经营收入,但近年已逐渐成为应付政府开支的重要资金来源。根据政府资料,地价收入占政府收入的平均比重已由2000年至2005年间的8%飙升至2015年至2020年间的21%,成为库房收入的第二大收入来源。而有几年财政盈余之所以大幅偏离预测,亦因为卖地收入所带来的“意外之财”。
 
  最新财政预算案显示,2019/20年度整体库房收入达5,673亿元,虽然按年减少5.4%,但当中地价收入却不跌反升,按年劲升22%,令所占比例急升至25%,相当于库房收入四分之一,跃升为库房第一大收入来源。展望今个财年(2020/21年度),受疫情影响,政府预计本年度财赤超过2,800亿元,能否稳定地价收入无可避免成为政府减赤选项之一。
 
  据政府年初预测,本年度库房收入料达5,725亿元,当中地价收入估计仍有1,180亿元,占年度收入比例超过两成。之所以经济差而地价收入仍然逾千亿,皆因本年度政府已预告推出多幅贵重地皮,业界认为,这反映政府不希望地价收入大泻而对库房收入带来冲击。
 
  制约楼市政策发展 

  地价收入对于港府就如同一把双刃剑,楼市风光时会大幅推高财政盈余,但楼市下调时就容易令财赤扩大。普缙执行董事及企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典表示,虽然地价收入可以补贴香港税基狭窄的问题,但单一收入占比政府收入过高,情况并不健康。城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥亦指,地价收入占比重太高,会令政府制定房屋政策时受到一定制约。
 
  事实上,近年政府经常性开支暴增,亦令政府无法不依赖高地价所带来的收入。据政府资料,回归以来经常开支由1,500亿元升至上年度的4,400亿元,本年度经常开支更预计接近5,000亿元,沉重的经常性开支注定要政府必须小心处理楼市的升跌问题,至少在找到足够的新税收来源之前,都不会杀掉这只会生金蛋的鹅。
 
  地产为本港经济支柱 楼价大跌影响层面广 

  政府之所以要稳定楼市,除了因为卖地收入对库房收入“牵一发动全身”外,假如楼价暴跌,对香港经济所引发的影响亦非常严重。分析指,房屋作为港人财富、厂家贸易融资的抵押品,而按揭贷款是港人的主要家庭负债,现时家庭负债已占到本地生产总值80.4%创新高,仅次于韩国的93.9%,为亚洲第二高,攸关银行体系的安全。正因为背后存在这一连串产业链,所以政府才会对楼市慎之又慎,高楼价成为一个甩不掉的历史包袱。
 
  政府去年4月一份报告指出,本港收入基础狭窄,一直是社会关注的议题,更坦承香港近年甚为依赖地产相关收入。根据资料,除地价收入,因连串“辣招”措施而导致的印花税收入比重亦越来越高,2017/18年度相关措施占政府收入高达5.4%,政府亦认为比例之高出人意外。
 
  逾半家庭自置居所 

  此外,据政府资料,截至2019年年底香港家庭户数为265.25万户,自置居所比率50.5%,即约133.95万个家庭居于自置居所。潘永祥指,香港已有逾百万已置业人士,政府房屋政策困难之处,在于要满足市民置业需求的同时,又不能导致楼市大跌,影响已置业人士的资产价值,因此,政府近年局限于只能在资助房屋上墨。
 
  张圣典亦认为,香港目前太倚重地产相关收入,情况并不理想,因为会加剧社会贫富悬殊,引致社会不满。他认为港府对楼市无法落重药的原因,是考虑到一旦大刀阔斧改革房屋政策,很难做到平衡市民生活、生计与财产等所遭到的影响。但他认为,港府近年改变小政府的做法,多次主动调控楼市,长远或许能扭转局面。
 
  市场既得利益者阻挠 土地供应持续不足 

  土地供应专责小组估算,未来30年的土地需求将不少于4,800公顷,而计及所有已落实或已规划的发展项目所能供应的3,600公顷,预计香港长远直至2046年仍欠缺至少1,200公顷用地。
 
  潘永祥指出,土地供应不足问题在香港由来已久,现时拥有或打算开发之土地,其实只足够市场未来需要,港府未来必须要建立更庞大土地储备,才能于楼市不同升跌周期按市场需要释放土地,对楼市起稳定作用。拥有庞大土储,亦能调节市民对置业上车的期望,不用担忧日后无楼住,并令外来投资者不致过度入市。
 
  填海收地寸步难行 

  他以新加坡为例,庞大的土地储备,令政府有能力因应市场状况推出供应,不论资助房屋及私人住宅,都有更大回旋空间,所推政策对于楼市就会起调节作用。但他亦提醒市场,虽然香港受制于结构性问题,令楼市跌幅受到制约,但不要轻信楼市只升不跌的神话,因为当市场出现恐慌情绪时,任何力量都无法阻挡楼市跌势。
 
  张圣典坦言,香港土地问题之所以一直无法解决,皆因造地困难,受制于社会政治激化,造地涉及许多谘询,加上一些申请、批核手续等都需时甚久,一幅土地由生地到熟地动辄需时八至十年。而近年不少长远发展方案亦遭到挑战,好像填海、收农地等,改划土地又有不少规划限制。他慨叹:“现在土地供应是寸步难行,好难搞。”
 
  事实上,近年土地供应已成为政治角力的场所,不少持份者都在不同层面对土地供应带来阻力,好像政党、环保团体、地产商、新界地主等,令政府觅地造地难的格局难以改变。张圣典慨叹,香港作为国际都市,土地供应不足问题会影响外资来港兴趣,窒碍长远发展。
 
  政府侧重资助房屋 私楼供应长期落后 

  政府2018年底公布调整公私营房屋供应比例,由六四比变成七三比,去年公布的十年供应目标亦作出相应调整,总房屋供应目标43万个单位中,公营房屋改为30.1万个,私营房屋供应目标改为12.9万个。换言之,当政府增加资助房屋比例的同时,私楼供应亦相应下调,间接令私楼供应保持较少数量,对楼价起一定支持作用。
 
  张圣典指,政府侧重资助房屋,主要因为市场上有一批用家无法承受高楼价,只有在政府帮忙下才能达到置业目标。无可否认,增加资助房屋的同时,私楼供应会减少。如果参考新加坡的例子,当资助房屋市场加大,令中产都投入资助房屋市场时,私楼会变成另一个奢侈品市场,虽然会推高楼价,但亦不会影响民生住屋需要。
 
  潘永祥则认为,政府现在将资助房屋与私人住宅比例改为七三比,数量远不足够,他认为最理想应是做到八二比,甚至九一比,因为这样市民才会对抽居屋变得有信心。但他亦明白现时土地供应不足,难以一下子改变政策。然而,他认为政府一定要清晰交代政策,向市场释出政府新增土地大规模增加资助房屋比例的讯息,亦可减少市场对增加长远土地的阻力。
 
  今年落成量料较预测少13% 

  事实上,本港私楼长期处于供应落后状态,翻查记录,若以2004年至今计算,除2017年及2018年两年实际落成量能够超标完成外,其余14年均较预测明显为低。好像去年,私楼落成量仅13,640伙,较原先预测少33%。今年政府预计落成量有20,850伙,但受疫情影响,业界预测最终落成量或只得1.8万伙,较预测少13%。
 
  在单位大小方面,团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺早前指出,2020年及2021年的落成量中有94%及93%的单位预计为100平方米以下的单位,此比例已从2015年的83%逐年攀升,因此如果由楼面计算而不是用单位数量计算的话,实际私楼供应情况其实更差。而私楼空置率从4.3%回落至去年底的3.7%,亦反映市场供应变得更为紧张。

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