我们常说“一分部署、十分落实”，2019年实施的“新个税法”就如此。近日，一篇《房东跟租客说，你要是申报租房抵扣个税，房子就不租给你了！》的文章在网上流传。大概内容是，租客以房租抵扣个税时，需要房东及房屋信息，但房东担心提交信息后或被征税而拒绝配合。确实，按个人所得税法，不动产租金所得须缴纳个税，但现实中，由于租赁行为多为私下散租，租客不需要租赁发票，也基本享受不到以租赁备案为基础的附加公共服务，导致租金基本未缴税。
按道理，出租房屋须纳税，不管是简化成综合税率征收（纳税为租金收入的5%左右，各地有差异），还是分项征收（增值税、房产税、所得税等合计税率为15.5%），毕竟是从房东腰包里直接拿钱。租房不缴税“合理不合法”的惯性认识下，且租金收入到底怎么缴，幷无明确规定，加上针对不动产征税将为政府开辟新财源的预期甚嚣尘上，房东拒绝提供信息给租客在情理之中。就像不动产登记为房产税创造条件，不排除通过租赁抵扣获得登记信息，为租房缴税创造条件。
兜兜转转一圈下来，租客或无法享受到抵扣红利，或红利因租金上涨而冲抵。如此，个税专项扣除向租房者输送减负诚意的良好愿望也消弭于无形。解决一个问题，却牵扯出多个问题。该收的税收不上来，该减的税减不掉。怎么办？按照简易征收，租金税可能要比抵税额度少，合计下来租客还是受益者，但税务机关不可能表态，一则各地征税差异非常大，二则未来怎么征收还不确定。当然，税务机关更不可能表态，租房不缴税“合理不合法”还会惯性下去。
值得注意的是，从调研来看，如果租赁机构的房屋，比如自如、冠寓等，租客可以公司房东的名义顺利申报个税抵扣。这是因为，机构租赁服务收益纳税与个人抵扣完全隔离。笔者认为，这是壮大机构租赁的有效举措，也就是借助租赁抵扣，吸引更多的租客向机构租赁房屋。进一步而言，机构租赁以其规模化优势、体验化服务，幷向辖区政府申报租客在教育、医疗、就业保障等公共服务享有上的设施配置，这或许是践行“先租后买”住房新制度的可行路径。
目前看，住建部确定的12个租赁试点城市，机构租赁的渗透率还不足20%。也就是，私人房东依旧是租赁供给的主旋律。而且，相比私人散租，机构租赁的成本相对较高，租金有的比周围散租房屋高出50%以上。2018年，热点城市租金暴涨，国家祭出打击“炒房租”的政策，加上不断有租赁机构破产、“跑路”，租赁机构化趋势受阻。未来，由于居民收入增长下滑，加上私人散租的灵活性和低成本，房东个人直租仍旧是租赁市场供给的主流，租金抵扣个税怎么落地更艰难了。 |
