房地产市场的逆风
警报开始响起是在2018年6月。
去年6月美国平均住房需求同比下降9.6%，房价虽然继续攀升或保持高位，但交易量有所回落，且连续第四个月出现年度下跌。纽约等地的房价增速放缓明显，纽约房价同比跌幅最大，自2018年3月以来涨幅连续五个月收窄，曼哈顿地区的房价跌幅最深。按季度计算，二季度全美住房购买量下降了18%。
高端房地产市场出现滑坡的同时，康涅狄格州等地人们选择租房等来避免陷入房地产市场崩盘，高端房屋租赁市场中，人们愿付每月1万美元的租金租房，他们等着房价触底时入市。到2018年夏末，美国东海岸一些地区租金大幅上涨，而住房销售额急剧下降。
房地产销售数据的走弱伴随着按揭利率的不断抬升，根据美国房贷银行家协会（The Mortgage Bankers Association）的数据，2018年11月，美国30年期平均固定抵押贷款利率升至5.17%，是2009年9月以来的最高水平。人们那时担心抵押贷款利率持续升高至6%，那是2008年12月的水平，是房地产市场的疼痛阈值。按揭利率飙升的结果是，美国新抵押贷款申请降至2014年12月以来的最低水平。
到了2018年底，数据明显恶化，导致对房地产市场接近周期尾部的担忧。尽管到了2018年12月，美国住房抵押贷款利率有所下降，但房地产市场仍然疲软。2018年12月房屋开工率下降11.2%，经季节性调整后为107.8万套，是自2016年9月以来的最低水平。2018年11月数据被下调至121.4万套，而非之前报告的125.6万套。其他住房数据也令人感到悲观。2018年12月美国房屋销售下跌6.4%，跌至近六年来最低水平。2018年全年，现有住宅房屋销售量比上年下降3.1%至534万套，达到2015年以来最低水平。
2018年12月美国FHFA房价指数环比增长0.3%，低于预期的0.4%。美国12月标普／凯斯席勒20大城市房价指数同比增长4.18%，为四年来最小增幅。同月全美房价同比增长4.7%，创2015年以来最慢增速。2018年四季度，住宅投资占国内生产总值的比重下降3.5%，创下连续第四个季度下降。更令人担忧的是，以往排名在美国领先的西雅图和旧金山市房价同比增幅放缓，环比还出现了下降。
转眼到了2019年，笼罩在房地产市场上空的阴云仍未散去。NAR公布的数据显示，2019年1月成屋销售总数年化494万户，打破了去年12月所创的2015年11月以来最低水平，市场本来预期将从12月的499万户增至500万户。12月户数此次上修至500万户，因此，1月成为三年多来首个年化销售低于500万户的月份。约占全国住房销售量九成的现房销售不增反降，连续第二个月刷新三年多来最低水平，同时房价涨幅为将近七年来最小。
到了2月，美国房地产市场依旧低迷。作为未来经济活动的一项重要指标，2月美国新房建设许可数量同比下降1.6%，至129.6万户，显示房屋开发商对未来房地产市场预期并不乐观。
美国房地产市场是危机还是疲软仍有争议，但各方能达成共识的是，美国房地产市场短期内重现繁荣的可能性并不大。
陷入危机还是转危为安？
美国房地产走到这一步，有人口结构的因素：美国婴儿潮一代人正在退休，而千禧一代作为购房主力的购买意愿并不强烈，加之购房税后支出增加、银行放贷谨慎、抵押贷款利率未来有望抬升等因素，导致美国住房市场需求整体疲弱。
即使长期抵押贷款利率下滑有可能吸引更多买家入场，并刺激建筑商加大房屋建设，但房屋建筑商面临着一系列困境，如地价昂贵等使房屋建造成本上升、劳动力短缺、监管收紧等障碍。此前，美国住房建筑商协会公布的3月NAHB房屋市场指数为62，略低于预期值。之前该数值曾连续两个月上涨，这同样表明房屋开发商此前的乐观情绪在逐渐走低。
对美国房地产市场有长期观察的大卫·哈吉斯（David Haggith）在2007年时是房地产经理，通过行业观察结果和数据分析，他相信美国住房市场正处于灾难性崩溃的边缘。那些房地产经纪人都觉得他疯了，唯一他的家人听了他的劝，在房价崩溃前三个月卖掉了一直舍不得出手的房子。
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