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楼市真的畅旺吗?
http://www.CRNTT.com   2019-03-25 11:20:43


汤文亮于专栏指,同意近日楼市有明显改善,但不认同楼市被形容“旺到不得了”。资料图片
  近月楼市价量齐升,楼价指数于不足两个月内回弹2.83%,对比2016年跌市后的回升,同样的楼价升幅却用了5个月时间,可见今次楼价升幅之急劲更胜从前。但升得快是否就代表楼市畅旺呢?目前楼市利好因素不外乎两个,分别为中美贸易战有起色、美国今年不加息,但这两项因素是否一定不变呢?尤其贸易战变数仍大,而近期政府亦开腔指忧虑楼价上升,政策风险急增,这不啻为楼市前景蒙上一阵阴霾。

  近月楼市急速回弹,最新中原城市领先指数CCL已升至174.76点,相比2月初低位升了2.83%,时间不足两个月。回顾历史,最近一次跌市回升,CCL于2016年3月跌至最低位127.46点,至8月升至131.28点,升幅约3%,需时长达5个月。这样一对比,今次楼市反弹的速度可算相当急劲。

  一手成功促销打造“旺市” 

  与此同时,今年首两个月平均整体物业成交量约有5,300宗,相比去年11及12月的平均约3,500宗,升超过一半。

  资深投资者兼纪惠集团副主席及行政总裁汤文亮最近于专栏中指出,同意近日楼市有明显改善,但不认同楼市被形容成“旺到不得了”,因为楼价升幅只有约2%,一二手楼成交量亦只不过4,300宗,远比去年上半年的平均数6,000宗为低。

  对于新楼的销情畅旺,汤文亮认为只不过是地产商的促销方法做得成功,发展商于第一轮销售后就高调说加价20%,这个做法最大作用就是让刚买新楼盘的买家不会挞订,加价之后其他单位是否能够出售就另当别论,若卖不出要减价就“细细声”与买家或者物业代理密斟,楼价一定不会减,或者会用其他方法,例如置业礼券回馈给买家。

  业内人士指,由于本港经济基调良好,失业率低,息率仍然低企,之前楼价急速下跌,主要是因为市场受贸易战拖累,准买家对后市看法悲观,加上股市下跌,而不少人士资金被紧锁于股票上,导致购买力疲弱。但近月随中美贸易战有起色,美国宣布不加息,股市回升到29,000点以上,市场购买力变相“报复式”回弹,促成准买家“大反弹市”。

  业主心雄 买卖或陷胶 

  然而,由过去周六和周日两日十大屋苑二手交投量有所减少,发展商以市价推盘沽清,加价则门庭冷落,市场可以清晰见到,市场购买力并非如想像中强劲,早前的反弹,主要是因为紧锁的大批购买力重新入市所致,但随大量笋盘被消化,加上美国不加息的消息一出台,业主雄心壮志,近期反价封盘仍频,买卖重归胶,相信交投量短期内将有所回调。

  特首林郑月娥近日直言对楼价上升感到忧虑,因为负担能力对港人来说是个大问题,要缓解港人住屋问题的唯一办法是增加政府的角色和功能。市场估计楼市政策风险正在升温,若楼价进一步上升,政府或主动出手遏抑升幅,估计有两个方向可以入手,一是向持有多过一个单位的业主加税、又或者再度由需求管理方向入手,亦即再度加辣或收紧按揭等。

  来源:香港文汇报

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