再往前看，2014年杭州楼市率先降价，也是政府敢于让房企降价，可见整个市场处于调控弱于市场的模式。
土地出让猛说明市场需求量大，也正是因为市场健康，因此在楼市普遍调控的年份，杭州反而需求量最大。
因此，没必要以土地财政依赖度为标准，去衡量或者过度解读杭州的卖地情况。虽然卖地很凶，但完全没有被房地产捆绑。
相比之下，更值得关注的是，杭州为什么要大量出让土地？
目前杭州处于花大钱的阶段，不论是最近杭州的发展速度，还是几个重大会议的举办，杭州都需要快速建设。
基本上土地出让的钱还是以某种程度上还给了城市，城市基础设施建设越来越好，吸引大量人口到杭州，房价趋势也是上涨的，本质上是一个正循环，
也解释了为什么杭州公共预算收入提升比例较大。
而杭州之所以能实现正向循环，其他有些城市很难，归根到底是这个城市的底子不错：
1.
居民的个人收入足够高。
2.
阿里巴巴的存在帮助杭州构建了良好的商业秩序。最近一些新兴的创新包括区块链、物联网都是杭州发起的。
3.
户籍政策宽松。在没有抢人大战前，每年杭州的落户比例都是所有城市中最高的，可以看出这个城市的魅力。
3
南京
在《2018年全国40个大中城市出让金同比涨跌幅前十》中，南京与深圳一样，同步下降45%，降幅排名第二。
奇怪的是，2018年慢悠悠卖地的南京，2019年正在轰轰烈烈搞大基建。
开建6条地铁、筹建人才安居房80万平方米、筹集租赁房源100万平方米……城建项目多达400个，政府大手笔出资836.5亿元，据说是历史最高。
写到这里，小巴仿佛看到南京淡定地说：土地出让金降低45%，但我照样有钱花。
那么，南京一边慢悠悠卖地，一边大搞基建，背后的逻辑是什么？
南京晴耕雨读
2016年—2017年赚得盆满钵满
2019年拿出800多亿投资基建
南京去年出让金下降45%背后， 2016-2017年出让了多幅高价地，这些高价地有小部分已经开发上市，但市场接受度不高，有一部分要求现房销售，还没有达到销售条件。
面对这样的情况，政府在不少板块调低了土地出让底价，几个被热炒的板块土地的楼面地价下滑了几千元。
由于不想看到热点板块遇冷，2018年南京出让的土地大多以冷门住宅地块和商办等地块为主，还包括了一些租赁住房用地。
因此，2018年南京土地出让金下滑是刻意为之，并不是因为市场不好。说白了就是2016—2017年赚得盆满钵满，也不差钱。
一般来说，政府都是两条腿走路：一条腿是卖地，房地产市场好时卖地收入也攀高；另一条腿是城市建设投资，房地产市场不好时就加大城建力度，让卖地时的一些中长期规划逐渐兑现。两条腿都是为了保证GDP高速增长。
所以，2019年南京的重点是城建投资。
一句话概括，晴耕雨读，是“城建——拆迁——征地——卖地——继续城建”的过程。
但这样的结果是住房压力加大，人口增长缓慢，竞争优势不明显，省内的首位度不高。
所以，2018—2019年，南京也在推进人才安居计划，但新增人口还是低于杭州、武汉、长沙、西安等城市。
2019年，二胎和抢人计划会让南京的新增人口有起色，但基本上会和2018年持平。
楼市方面，稳房价、稳地价、稳预期的总基调不变，不会大涨。但融资成本下降以及地方政府在限价方面放松等，将刺激市场回暖，预计成交量会比2018年有所增长。
4
最后
政府卖地这件事背后，其实隐藏着一座城市的发展逻辑。
说它好也罢，坏也罢，但有个趋势是明显的，政府卖地正在逐渐过时。
去年，央行货币政策委员会委员刘世锦就曾说过：土地财政逐步走到了尽头，很难再持续了。
那未来呢？
地产分析人士刘德科说：“等到大多数城市都有那么几分深圳的模样，我们的土地财政才会真正退出历史舞台。那时候，在前方等候我们的，会是房地产税。
当土地财政成为旧爱，房地产税成为新欢时，说明我们的国家，又进入了一个新境界。”
那么，下一个时代属于房地产税吗？时间会告诉我们答案。
来源：和讯网 作者：吴晓波
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