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【楼市狂潮】低首期上车 滞后风险高
http://www.CRNTT.com   2017-06-12 09:44:12


新近开卖的海之恋,发展商提供高达85%一按计划。
  中评社香港6月12日电/“我唔系想炒楼,系银行畀唔到呢个(按揭)成数,我只系想偷多少少时间卖咗层旧楼。”高先生近日购入一新盘单位,就选择了发展商提供的70%一按,按息达4%,远较银行正常按揭的1.75%为高,但由于首3年只供息不供本,供款轻松,他打算3年后再转按去银行。近日像高先生这样的新盘买家很多,他们供得起楼,但畀不起首期,故采用发展商提供的低首期方法买楼。业内人士提醒,这些转按动辄须奉上数以百万元的差价,入市前一定要衡量风险及自身供款能力。

  高先生现时在新界居住,单位已购买三年,出售毋须再支付额外印花税(SSD),他原本的计划是卖出单位后搬回市区,但因为银行按揭成数越收越紧,令他大失预算。他说:“我嗰阵仲可以借到七成,剩低两成用按揭保险计划帮手,𠵱家呢个单位只能借六成,要人担保的话按揭成数就再少一成,唔搵的话我自己又过唔到压力测试,楼价升咗,其实市场上的选择好少。”

  他感叹:“唔怪得咁多人会去买新楼,因为首期俾少啲,又可以偷啲时间去卖咗之前间楼,(发展商按揭的利息高好多?)供款嘅嘢计到数咪得啰。”

  换楼客“畀不起首期”

  小记发现,近日类似高先生的这例子不少,采用发展商高成数一按,或“银行+发展商二按”合成“高成数按揭”的,并非完全是“博一博,单车变摩托”的人,其实有不少是换楼人士,但用银行按揭他们需要付50%甚至60%的首期,很多人会出现“供得起,但畀不起首期”的情况。简单而言,即一层1,000万元的楼,现时做银行按揭要付500万元首期,而用发展商或财务公司的按揭,则只需付300万元或150万元首期。

  就成交记录册的统计分类,目前难以分辨发展商一按所占比例,但可从二按的数字来判断目前高成数按揭的情况。香港文汇报记者翻查海之恋截至6月5日的成交记录册,发现当中选择建期付款的单位有477个,占当时已售单位842伙的57%,当中全部选择二按。另一新盘天寰当时卖出496个单位中,亦有160个单位选择二按,占比例32%。故此,有理由相信大部分买家都属“银行+发展商二按”所合成的“高成数按揭”。

  由于发展商或财务公司按揭的利息很高,故此大部分人都会想办法日后转按去银行,但这过程亦有相当风险。

  要计好两三年后负担

  经络按揭转介市场总监刘圆圆就提醒,买家不要小看转按的难度。由于银行仍须严守按揭成数指引,除非楼价大幅上升,否则买家便须于转按时补回差额,金额动辄数百万元,无法补差价就要继续支付财务机构的高息,或者售出单位“止蚀”。以荃湾海之恋做例子,如一个1,000万元的单位,发展商可以做70%按揭,但银行只能做50%按揭,假设3年后楼价无升跌,买家届时转按也需要补20%即200万元差价,用财务公司85%按揭的买家,更要补278万元。她说,“买家用这类按揭计划时,一定要计好两至三年后能否负担。”

  不过,刘圆圆不认同高成数按揭只有负面作用:“有人话系糖衣毒药,我一定唔会咁样形容。”她认为高成数按揭只是发展商提供另一个融资选择,让准买家资金更灵活调配,例如先将资金放到其他更高回报的投资工具等,“其实都可以系一个双赢的方案”。她说:“如果你负担能力不足,就算银行借几多俾你,个息几平,都可以令个投资系唔明智。”

  来源:香港文汇报

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