然而，这样的尖顶并没有太大的实用价值。直到德国设计师密斯·凡德罗出现，这位现代主义建筑大师坚持保留建筑的实用性，一切房子都要修得方方正正，这恰恰与纽约市的限高规定相悖。如何解题？凡德罗直言，将大厦楼顶做成尖顶的目的，是为了让空气与阳光透进城市中心。如果在市中心街区留出一块地，开发商负责建造对所有市民开放的小广场、城市绿地，同时政府增加大楼的层高，不就既保证了绿化、日照和空气，又提升了大楼容积率。
这个建议最后总结成了纽约市的一项新规，让困扰城市建设许久的限高政策在上世纪60年代得到真正的突破。更深远的影响是，这一改革让纽约的城市面貌发生了根本性的变化：越来越多的口袋公园出现，均由私人购买土地，让渡出来作为公共空间；用口袋公园换取的容积率，让建筑的层高越来越高、形态更为多元，商业诉求得到充分满足。
与纽约一样，上海市中心也有很多历史建筑，地理位置好，但层高受限。有没有更好的空间利用办法？
周其仁谈到了近年来纽约中央火车站的修缮案例：纽约中央火车站作为历史文物，修缮得当，但处在金贵地段，火车站层高较低，确实是对空间的浪费。对此，纽约想到的办法是，把中央火车站上方的空间卖出去，将上层空间转移出来，同时用卖得的钱设立基金会，用于永久维修这个老火车站；卖出去的空间转移为容积率，作为补偿，供开发商持有的其他建筑项目使用。
目前中国不少城市的历史建筑主要靠立法保护，但修缮等方面的财务投入存在一定问题。按照纽约的经验，将老建筑上方空间转移为容积率出售给开发商，既解决了历史建筑保护的资金问题，也能带动这一地区的经济活力。类似经验在日本东京也曾实现，如面积11万平方米的东京老城区改造成了今天的六本木新城。
法治经济社会，法治要服务于经济发展。技术有所进步和改变，法规自然要进行相应调整，有一定的弹性区间。对于上海的城市规划来说，如果空间管理的尺度无法突破，上海老城区就很难有突破性的发展。
一些国际城市已意识到这一问题。如“新加坡2019总体规划”就提出，每年给老大楼容积率一定的提升，为建筑创造新的投资价值，为今后的城市更新铺路。相比新加坡部分楼宇接近15的容积率，上海部分中心城区平均只有2.0的容积率，显然无法满足未来新的城市竞争需要。
“上海要进一步发展，容积率的问题就必须解决。” |
