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买家等劈价 地产商“3招”纾压
http://www.CRNTT.com   2018-11-12 11:19:43


  中评社香港11月12日电/楼市吹淡风,年初万人空巷的“刚性需求”忽然消失,一向企硬的地产商近期亦面对现实,不断出招谷销情。总括而言,地产商最近有3招纾压,分别为全部单位招标、免压测高成数按揭、长成交期先住后付计划。除了3招吸客,地产商近期亦将楼盘定价下调到贴近二手,而每次加推时亦不作加价安排,明显对市况评估较以前保守得多。

  香港文汇报报道,近期接连有新盘将全数单位招标,最初为亿京大埔海日湾I,10月时推出138个单位招标。之后近日九建旗下油塘海傲湾亦作出同样部署,第二轮134个单位全部招标。业内人士分析,以招标方式卖楼的好处,是卖方毋须将底价公开,变相地产商会有更大主导权,即使减价出售亦对项目冲击较小,而且销情差亦不用向市场交代销情,可说一举数得。

  推高成数按揭 无需压力测试 

  第二招高成数按揭,则是地产商无可奈何下的应对之法,因为今天借贷风险已较之前高,地产商本来打算收水,但最后都“被迫”推高按计划。好像海傲湾,地产商一开始表示不会推出高成数按揭,但近日却“跪低”,宣布推出最高楼价达八成的一按计划,需要入息证明,但毋须压测,明显想吸引市场上一班实力不足的人士或自雇人士入市。

  另外,将军澳LP6今年8月时亦曾声称不提供高成数按揭,但最后有代理按揭转介机构代劳提供。

  地产商卖楼要用高成数按揭,原因在于一般银行现时在金管局规管下,最多只可借六成(不包括按揭保险计划),兼且有压力测试,个别准买家即使储够首期亦未必买到楼,相对之下地产商“财仔”弹性较大,故即使息口高过银行甚多,仍然有准买家愿意选用。

  “先住后付”吸投资者换楼客 

  第三招,亦即长成交期先住后付计划,这一招通常在现楼项目推出,目的是吸引投资者入市,亦可以减轻换楼客的压力。最近,会德丰就旗下已届现楼的将军澳MONTEREY推出长达1,088日的长成交期付款,可以先住后付,当中10%楼价作占用费,另买家提前成交付清余额则最多可享3%楼价回赠。

  值得留意的是,一手空置税今年中公布后,地产商除非愿意交税,否则再无法“坐货”,面对这样的卖楼环境,地产商急于“清货尾”亦可以理解。市场可以预见,未来或会有更多已到现楼的新盘推出长成交期先住后付计划,加快去货速度。

  其他谷客措施,还包括低息按揭贷款、提高按揭现金回赠、周边置业优惠等等,个别地产商近月更直接减价卖楼。优惠“突然”变得多元化,反映地产商去货意欲相当大。但由最近销情看来,新盘买卖双方索价显然仍有一段距离,恒地等元朗尚悦.岭日前首轮卖出半数单位,已属近期较好销情。面对海量供应,未来新盘开价会否进一步下调,拭目以待。

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