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学者:能善用供应 惟楼价未必降
http://www.CRNTT.com   2018-05-15 10:58:04


潘永祥指运房局提供的数据太笼统,政府应该公布更详细资料。资料图片
  政府近来以运房局数字,指香港有意开征新盘空置税。城大建筑科技学部高级讲师潘永祥表示,如果纯粹由不想浪费房屋资源出发推出空置税属无可厚非,相信坊间亦不会反对,但若果根据运房局数字就说发展商囤积单位,则理据薄弱,楼价亦不见得会因此回落,于现时市道向好下,楼价甚至可能被托高。

  潘永祥指出,现时新盘销售仍然以楼花出售为主,亦不见得有大量新盘改为入伙后才出售,而他认为货如轮转的利润一定较销售单一项目高得多,故不认为发展商有长期囤积的诱因。他又指运房局所指已落成但未售出的新盘数字为9,000伙太笼统,认为政府应该公布更详细资料,例如发展商每年卖出楼花的实质数量、新盘于落成后多长时间仍不出售(举例入伙后6个月或1年才卖)等,才能实际知道新盘空置情况严重与否。

  空置量随落成量同步增 

  而且上述9,000伙包括新旧单位,虽然落成新盘的空置单位近年逐年上升,但不可忘记近年落成量亦同样上升。他说:“假设几年前1万个单位落成,今年有2万个,咁落成量上升下空置单位自然亦会上升。”他认为,如果只是因为落成量上升而导致新盘空置单位上升,那发展商非但没有拖慢卖楼,反而持续推出新盘,结果或许与政府所推测的相反。

  问到空置税对楼价的影响,他指若经济环境不变,空置税会对楼价有一定压力,但本港楼市受多项因素影响,就目前而言,利率低、经济好、市民担心土地是否足够,观乎近期推出的新盘,即使同一时间推出多个新盘,楼价亦只升不跌,所以落成新盘供应增加而令楼市下跌并非必然理论,只要并非一次过全数出售,楼价未必一定会下跌,甚至可能被托高。

  增二手盘源效果或更佳 

  莱坊董事及大中华区研究及谘询部主管纪言迅亦认为,现时本港的空置情况未算严重,按现时运房局统计已落成但未售出的新盘约9,000伙,即使释放这些单位到市场,对于香港的置业需求来说仍是杯水车薪,他不相信能解决房屋需求问题。他认为政府应该将目光投向二手物业市场,思考如何增加二手物业盘源,将原来涌去买一手新盘的购买力摊薄,效果或者会更明显。

  此外,由于新盘空置税由发展商先垫款,他担心税项最后转嫁到用家身上,或会间接推高楼价。不过,他坦言措施出台会对新盘楼价有一定压力,亦是政府现在可以考虑的选项之一。但未来要解决楼宇供求问题,仍然要由根本出发,大力增加土地供应,才能根本扭转香港市民对楼房供应不足的印象,让市民不至因为担心迟买捱贵楼而急急入市。

  4月新盘销售按月减70% 

  资深投资者汤文亮近期多篇网志提及新盘空置税,他指出现时9,000伙货尾,数量上不算惊人,但直言现时市场上新楼有囤积居奇情况,发展商用“惜售”来包装,例如4月只售出约600个一手单位,按月大减70%,导致楼价被推高。他表示,要界定新楼是否空置相对二手物业更为简单,建议政府可以简化入伙新盘的销售程序,并于新楼落成后约半年至1年开始征税,做法会较为公平。他同时亦认为,空置税会导致发展商减价卖楼,未必会如学者指,费用能转嫁到买家身上。(来源:香港文汇报) 

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