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面临诸多宏观风险 内地楼市进入拐点
http://www.CRNTT.com   2018-04-02 13:22:57


分析指出,随着本轮周期的调控,内地房地产价格正走入涨幅放缓甚至下行区间
  从综合数据的比较来看,目前成都、重庆、长沙三个城市的房地产价格风险指数最低。受到一线城市溢出效应以及人口往中心城市集中的影响,这些城市的潜在购房需求相对较大。

  一、中国房地产已经进入周期性拐点

  随着本轮周期的调控,房地产价格正走入涨幅放缓甚至下行区间,2018年往后,中国房地产市场将面临诸多宏观风险:

  一是由城镇化和人口增长所产生的刚需和改善型需求逐步减弱。2016年和2017年,在全面放开两孩的情形下,人口出生数量只比“十二五”期间增加12%,由此可以推算,即便实施全面两孩政策,中国育龄女性的生育率也只有1.18,低于日本和韩国。由于90后生育人口基数的减少,新生人口数量将相应有所下降。

  二是逐年升高的负债水准将进一步加大房地产市场的风险。从2006年到2017年,城镇居民总负债占可支配收入的比例从18.52%上升至79.42%。与此同时,可支配收入增长率却从14.5%下降至8%,随着可支配收入增长率的逐年下降和债务率的上升,中国居民在房屋购置方面的支付能力相应下降。

  三是流动性宽松的货币环境已不复存在。美联储紧缩政策的溢出效应,导致全球利率中枢上行,人民币利率也不例外。同时,由于新增就业人口的减少,稳增长压力减小,去杠杆成为主旋律,这个宏观调控基调也决定了流动性的中性偏紧。

  四是房地产政策调控的进一步深化。住宅用地的“供给侧改革”将改变市场对未来房地产供给预期,从而降低因土地稀缺而导致住宅供给紧张的预期。2017年8月28日,国土资源部和住房城乡建设部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知,宣布郊区集体建设用地进入租赁市场,不仅大量增加住宅的供给,而且大幅降低住宅开发建设的成本。2018年3月5日,国务院总理所作的政府工作报告中指出,稳妥推进房地产税立法成为今年的重点工作之一。房产税不仅将增加房屋持有成本,更重要的是改变投资者对未来房价的预期,对于住房需求和整个房地产市场都将产生重大影响。

  二、不同城市的房地产风险指数不一样

  在相同的宏观经济环境下,由于各个地区的经济发展水准、老龄化程度、居民负债水准以及地方政府对土地财政的依赖程度不同,不同城市面临的房地产潜在风险水准也不尽相同。本文从供给、需求、房价泡沫水准三个方面,选取租金收入比、年化租售比、房价收入比、常住人口增速、老年人口占比、居民可支配收入增速、居民负债率以及土地财政依赖度和投资销售增速差等九个维度的指标,对国内24个主要大中城市进行房地产市场风险水准分析,并评估其风险指数。

  (1)房价泡沫水准:租金收入比、年化租售比、房价收入比

  租金收入比、年化租售比、房价收入比是衡量房屋价格泡沫水准的一般性指标。“租金收入比”显示了一个城市房租上涨的潜力,通常而言,大学毕业生平均工资收入的40%-45%是市中心普通公寓租金的上限,所以,“租金收入比”越低,说明该城市房租上涨的潜力越大(租房的需求方具有支付能力),反之亦然;年化租售比是房地产作为一种资产的收益水准,正常情况下应该略高于无风险收益(存款、国债);房价收入比显示该城市居民购买住房的支付能力,房价收入比越高,该城市的居民的购房能力越低。由以上三个指标构成的房价泡沫指数直接影响居民对房地产的投资性需求,属于快变数,我们赋予50%的权重,其中,房价收入比对于泡沫水准的反映最为直观,我们赋予其30%的权重。
 


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