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港楼市虽疯狂 今昔大不同
http://www.CRNTT.com   2017-06-27 10:41:51


  一眨眼香港已回归祖国廿年,依稀记得那年7月1日下了连场大雨,交接的场面历历在目。1995年6月,美国《财富》杂志封面以“香港之死(The Death of Hong Kong)”为题,预言九七回归后香港将会出现大倒退,很快便会玩完;但到了2007年,同一份杂志,刊登一篇文章“噢!香港不死(Oops! Hong Kong is Hardly Dead)”,由快死变为不死,他们承认预测错误,如果深信外地传媒信息而作出判断,真的是情何以堪!

  最近又有人慨叹说:“香港从回归时占中国GDP16%,下降至现在的2%。”视之为香港经济倒退,并为之神伤,但笔者认为这样衡量香港是否倒退,应该是捉错用神,这只表示香港的经济增长速度远远不及内地而已。以香港700万人口和中国13亿多人口相比,香港占中国GDP16%根本就是不恰当,只不过是内地改革开放以后,发展需要时间,经济过去多年以双位数字增长,到今天基数大和全球经济放缓,才以7%增长。香港今天占中国GDP2%,才是一个常态数字。

  廿年前香港楼市火热,碰到亚洲金融风暴之后,至2003年沙士时期,楼价拾级而下,从高峰下调了接近七成。不少持有物业者弄至负资产和家破人亡。最近香港楼价迭创新高,香港人忘了97教训,又再疯狂,并说大跌市将至,究竟今天真的有廿年前的影子吗?

  笔者认为是貌似而神不似,原因如下:

  一、低首期

  那些年只要有首期一成便可以做业主,由于入场门槛低,数人七凑八搭便可解决首付问题,与今时动辄需四至五成首期简直不可同日而语。

  二、厘印费支付时间

  今天,买家在签署正式买卖合同的时候便要支付厘印费,但那个时候并没有这个规定,签署正式楼契才需支付,所以便会出现多重确认人身份的交易,即买家签署临时买卖合同后,找到下一手买家,在既定的日子成交便可,俗称摩货(Confirmor),在最疯狂时有十三摩,即在交易当天前转了十三次手,因只有律师费用和佣金的成本,没有厘印费,可见当时的疯狂程度。

  三、中央信贷资料库

  八十年代末,电脑还未流行,是以乔布斯在做雅达利电脑的时候,由于银行没有通报机制,只要够胆,凭一张身份证便可向ABCDE五间银行借贷,虽然他的入息证明只能供一个100万的物业,付出首期10万,贷款90万,但银行不联网,他可以购入5个物业,只要他有50万便可以,本来银行评估只可以承担90万风险的,加起来却是450万,风险非常之高。

  中国银行在2001年重组,把13个分支银行合并,令申请几家银行的机会大大减少。到2002年中央信贷资料库正式成立,各银行才能信息互通,能把个人所能负担的风险真正披露,香港银行和金融业于是得到保障。

  四、楼花预售监管

  那个时候只要不是新批地契,预售楼花便不用监管,发展商有绝对自由分配单位,所以便出现一些驳脚经纪,要给他们齘底费用才能购入一手单位。

  另外,卖楼方式也没有限制,排队便能营造气氛,丽港城便出现过饮管党和手套党;抽得筹也可以作转让,太古雍景台开售时在太古广场打了几圈蛇饼,事关一抽中便可得数十万奖金,诱惑甚大。

  笔者认为,今时今日,炒家已经绝迹楼市,只剩下用家,一个要首付五成连同税费和杂税至七成的人,他们追求的只是在金融海啸各国政府疯狂QE后,购买资产防止货币的购买力贬值而已。笔者看不到泡沫的存在,所谓历史会重复,只是人云亦云而已。

  (来源:香港商报 邵志尧)  

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