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长三角地产商出逃 转战珠三角
销售遭遇困境 西部和珠三角成新选择
http://www.CRNTT.com   2005-10-29 13:57:03


  “水可载舟,亦司覆舟’,作为长三角的龙头,上海房地产的光芒几乎盖过7全国任何一个城市,狂热的房地产业一度是上海经济一个非常重要的“引擎”。可今天盛况不再,上海楼市遭遇前所未有的销售困境。“出逃长三角”成了众多地产商的集体口号。重庆、武汉等中西部以及以广州、深圳为代表的珠三角成为他们新投资战略的目标地。

  作为长三角的龙头,上海房地产的光芒曾经盖过了全国任何一个城市。狂热的房地产业一度是上海经济一个非常重要的“引擎”,可今天盛况不再。

  降价狂潮席卷上海滩

  今年“十一”黄金周期间,上海楼市的捂盘神话不复存在,新开楼盘的房价水准多已降至去年上半年时的水准。九五折比比皆是,八五折也不弱奇,买“120平方米白送5平方米”……长三角楼市打折成风,送面积、送车库、送现金、送钻戒,有的还别出心裁送起了宠物猪。上海一家房地产销售公司的从业人员说:“现在房源大量积压,已是买方市场。”10月上旬,“夏朵小城”的售价由此前的5400元╱平方米降到4100元╱平方米,部分多层还能在此基础上享受八五折优惠。上海新湖房产更大胆推出“无理由退房”,凡在10月份购买其房屋者,从购买日起两年内,享有无条件退房的权利。

  中国指数研究院华东分院最新的调查报告显示,高达71%的被调查者对上海楼市看空,只有5%的被调查者表示愿意在3个月内购房,购房者的购房意愿降至冰点。

  天地行分析师预计,今年第4季度上海房地产市场成交很难大幅反弹,明年房价可能整体下降,2007年才会出现较为强劲的价格反弹。市场人士认为,房地产业将成上海经济今后12个月内的最大隐患。

  沪地产业信心跌至1999年

  “现在,对房地产商的委托贷款利率已高达18%,与地下钱庄的借贷利率相差无几。”伴随着上海地产市场低迷,开发商资金流的压力越来越大,包括顺驰这样的龙头地产企业和上海房地产企业50强的上榜地产商等巨头都不得不寻求数倍于正常利率的“高利贷”。

  有投资公司老总透露,目前通过银行向房地产企业发放的委托贷款,大开发商利率达到15%–18%。资金需求量大的苏浙地区达到20%,而一些规模较小的开发商获得委托贷款的利率甚至达到25%一30%。

  上海市统计局公布,今年第一季上海房地产企业家的信心指数为159.8,到了第三季只剩下83.3,下跌到1999年房价的起涨点。上海社科院主任刘口松指出,上海房地产在2004年9月到今年3月,投机气氛非常浓厚,带动房价快速上升,但受宏观调控的冲击,供需关系逆转,今年第4季度的房地产景气指数仍会继续下跌。

  杭州房博会成“打折”竞技场

  刺入骨髓的恐惧,以及几近悲凉的绝望,从上海蔓延到了整个长三角地区。

  同一时间,杭州几乎所有楼盘的开盘也伴随着“打折战”。刚刚闭幕的浙江省第12届房地产博览会简直就是个开发商比拼“打折艺术”的竞技场一一“西房.锦绣江南”九八折,“华业.南岸晶”就来个九七折,再返还5000元现金再加抽奖;  “通策钱江时代”干脆将折扣打到最低:限时八五折。余杭的一楼盘更是“慷慨酬宾”:凡购买120平方米以下的房子送5平方米,120至140平方米送8平方米,l40平方米以上送10平方米”。

  温州北京地产空置加剧

  在炒房暴利不再、风险与日剧增情况下,大多数温州炒房者信心大跌,开始“持房歇业”。据温州市统计局最新统计,今年前3季度,温州商品房空置面积为11.66万平方米,比去年同期增长254.4%,其中商业营业用房空置面积为3.06万平方米,同比猛增787.3%,增幅之大为近年罕见。

  上海、温州告急,北京的房地产业也“震”了一下。来自商务部及国家统计局的资料显示,今年上半年全国一些城市商业营业用房空置面积增长甚至超过了新开发面积。其中,北京市上半年商业空置一年以上的面积达到42万平方米,同比增长133%。

  长三角楼市震荡为哪般?

  从2003年开始,长三角楼市踏人飙升通道。房价的高企和飙升刺激了投资的迅猛增加,也拉动了经济快速增长以及地方财税的迅速增加。房地产成为推动长三角全社会固定资产投资快速增长的主力,长三角各地房地产业的投资在全社会的固定资产投资中都占到20%以上。2004年,上海、江苏的房地产业投资总量突破千亿元,江浙沪三地的房地产投资总额都进入了全国前5位,长三角的增长率高于全国28.1%的增长率。2004年,全国完成房地产开发投资3158亿元,而江浙沪三地占到了28%;其中,长三角15个城市的房地产投资额是珠三角的三倍多。

  长三角过度倚靠地产业恶果显现

  楼市的飙升,使得长三角政府地方财税收人的40%以上都来源于地产业、建筑业及出让土地的收益。但是,随着今年5月前国家三个有关房地产宏观调控的政策出台,长三角的楼市迅速降温,成交量大幅萎缩。

  今年8月,全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨o.7%,而上海房价环比下降1.8%,降幅最大。9月,上海等长三角大城市的楼市成交量比调控前减少了约50%一70%。以前长三角出现的“金九银十”的楼市成交黄金期,至今仍未出现。据浙江省统计局统计,今年1到7月,浙江省商品房空置面积同比增长53.2%,‘其中住宅空置面积同比增长86.6%,增长几乎接近一倍。

  楼市迅速降温,长三角的车市也并没有好转,由于油价的飙升,极大地延迟了都市人买车的欲望,车市难以迅速走高来弥补楼市的低迷。可见,地产业这个经济快速发展的引擎的熄火,使得长三角遽然失去了一个发展动力。

  瑞士信贷第一波士顿亚太区首席经济师陶冬表示,由于热钱效益开始发酵,在经常专案、资本专案双顺差及人民币升值预期下,海外热钱疯狂涌人中国。其次,“十一五”规划的重点在拉近发达地区与不发达地区的差距,二三线城市的投资规模加速增加。而上海房地产出现进一步调整的风险日渐增大,令上海经济仍存在变数。(来源:亚太经济时报)  

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