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卖地收入缺口千亿 财赤机会大
http://www.CRNTT.com   2019-11-25 11:41:02


西九龙高铁上盖商业地皮(红色箭嘴)预计本周内开标,地皮造价被睇淡。资料图片
  中评社香港11月25日电/香港文汇报报道,暴力冲突打击楼市,多幅地皮流标低价成交。

  西九龙高铁上盖商业地皮将于本周内开标,因应近月本地社会动荡,地皮造价被市场睇低一线,市场估值最低甚至只得每方呎1万元,市场估值介乎316.46亿元至791亿元,甚至有测量师担心会流标。政府预计本财年全年财政收入6,261亿元,其中地价收入占1,430亿元,惟目前仅收443亿元,换言之卖地收入缺口千亿元,今次高铁上盖地皮低价成交或流标的话,则势必加重财年财赤机会。
 
  中美贸易战及近半年来社会上持续的暴力活动,重创本港经济,也令楼市见顶回落。政府近月已多番提出警告,指经济在2019年第3季急剧恶化,最新公布第三季经济增长的修订数字,显示GDP在第三季收缩2.9%,是自2009年“环球经济大衰退”以来首次录得按年跌幅。政府估计不利因素短期内将继续困扰香港经济表现,并将全年实质本地生产总值增长预测,由8月覆检时的0至1%,下调至今轮覆检的负1.3%,是自2009年以来首次出现年度跌幅。政府直言,虽然年初时仍预测本财年有160多亿元的盈余,但因应各项税收减少及有地皮流标等,不排除最后出现财政赤字。
 
  地价收入占库房收入21% 

  众所周知,香港卖地收入虽是税项以外的非经营收入,但已逐渐成为应付政府开支的重要资金来源。根据政府资料,地价收入占政府收入的平均比重已由2000年至2005年间的8%飙升至2015年至2020年间的21%,是库房收入的第二大收入来源。今次高铁上盖地皮的规模极为庞大,如果最终地价低开或流标,势将影响全年库房收入,并加大财政赤字的机会。
 
  政府今年初预测全年卖地收入达1,430亿元,细心观察可发现,全年卖地收入几乎高度依赖商业用地,尤其是西九龙上盖商业地,年初时市场估值约达千亿元,然而自今年6月份因修例风波引发越来越激烈暴力活动后,测量师已不断下调地皮估值,最新估值由316亿元至791亿元不等,按此计算,该地皮将占全年卖地收入目标的22%或55%,其招标成败直接影响今年政府收入。由目前市况看来,地价低开或流标机会相当高,令香港财政赤字“雪上加霜”。
 
  泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示,上周西九龙上盖商业地收到3份标书,但按照目前市况,他相信发展商对于后市看法肯定会较为保守,再加上项目投资额极为庞大,地价连投资开发成本即使以最低估值计,也可达600多亿元,发展风险相当高,均会令发展商出价偏低。
 
  港府税基狭窄 易酿财赤 

  他担心,若发展商出价参考东九龙启德一带商业地价,出价将会相当低,与政府底价或会有巨大落差,届时流标机会就会较高。如果流标,将会对政府收入带来极大影响及损伤。

  事实上,政府方面亦有留意相关问题,今年4月一份报告指出,本港收入基础狭窄,一直是社会关注的议题,甚至直言香港近年甚为依赖地产相关收入,因为除卖地收入,因连串“辣招”措施而导致的印花税收入比重亦越来越高,2017/18年度相关措施占政府收入高达5.4%,政府亦认为比例之高出人意外。但报告却未见有任何具体措施改变现状。
 
  举例来说,政府就2016/17年度、2017/18年度的预计盈余,一开始只得110亿元及163亿元,但最后实际盈余却高达928亿元及1,380亿元,其多出的部分,主因是有卖地收入所带来的“意外之财”。翻查上述两个年度,最终卖地收入分别超出目标626亿元及610亿元。
 
  卖地收入对于港府就如同一把双刃剑,楼市风光时会大幅推高财政盈余,楼市下调时,就容易出现财赤。资料显示,过去30年政府仅6年出现过财赤,当中以2000至2003年亚洲金融风暴与沙士后的情况最为严重,连续4年都录得财赤,主因由1998年至2004年间,楼市大跌7 成,而卖地收入在2003/04财年比重暴跌至占3%,其中2001/02年度财政收入录得633亿元赤字最惨烈。

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