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“小阳春”远去 楼市下半年走向何方?
http://www.CRNTT.com   2019-06-16 07:57:15


  中评社北京6月16日电/“这就是所谓的窗口指导。政策一般不会明白地告诉你,你拿了地王我就不能(融资),但可能会适当地让你稍微困难一点。比如说成本、利息水平高一些,或者对开发商偿债能力、现金流或者覆盖倍数的要求稍微高一些。包括背后抵押资产的成数有可能会要求高一些。这些都是比较隐晦的要求。但(政策)就是想传递这个信号,你(指房企)收敛一点。”瑞银执行董事谌戈对21世纪经济报道记者说。

  2019年3、4月份,房地产交易市场出现了一波“小阳春”。在此背景之下,房企拿地积极性明显上涨。中原地产研究中心统计数据显示:截止到6月13日,年内拿地过百亿的房企多达40家,在2018年同期只有32家企业,2017年同期只有25家。其中最多的碧桂园上半年拿地金额高达805亿、融创673亿、万科525亿。另外包括新城、中海、绿地、旭辉、金地、华润、龙湖、阳光城、保利等合计多达15家企业拿地超过200亿。久违的市场再次活跃,而地王也随之起舞。

  在此背景之下,调控警钟似乎再起。一则乌云再次笼罩楼市略有明朗的晴空之上:“部分房企拿地激进,出现一些地王,已引起中央的注意。在住建部的指导之下,央行与证监会将暂停部分房企的债权及ABS融资渠道。”

  2019年下半年,楼市又将何去何从?

  上半年短暂“小阳春”

  不可否认,2019年上半年房地产市场还是走出了“小阳春”行情。

  央行官网6月12日披露了2019年5月金融统计数据报告和社会融资规模增量统计数据报告。其中,新增信贷上,分部门看,住户部门贷款增加6625亿元。其中,短期贷款增加1948亿元,中长期贷款增加4677亿元;非金融企业及机关团体贷款增加5224亿元,其中,短期贷款增加1209亿元,中长期贷款增加2524亿元,票据融资增加1132亿元;非银行业金融机构贷款增加58亿元。

  “住户部门中长期贷款大部分是房贷。累计数据看,前5个月,住户部分中长期贷款同比上涨了2.27万亿。2.27万亿的前5个月居民户中长期贷款数据是历史高位。”中原地产首席分析师张大伟分析表示,从房地产资金面看,2019年上半年,房企融资难度有所降低,大额融资明显增加。降准带来的信贷宽松对房地产影响开始逐渐出现。另外,3-4月份楼市的“小阳春”,也刺激了部分贷款的需求。整体看,2019年前5月,居民户杠杆明显增加。

  中国指数研究院数据统计显示,1-5月份,房企融资规模超9500亿元;其中信用债占比29.3%,是房企首要选择的融资工具;海外债占比为23.1%,票面利率均值为8.91%,融资成本进一步提高;超短期融资券5个月内融资总额超600亿元,主要用于偿还债务利息。值得一提的是,房企积极推进资产证券化,前五月通过资产证券化获取超1000亿元的资金,占全部融资规模的10.4%,有效补充房企的资金来源;另一方面加强发挥证券市场的融资优势,如新城控股通过定向增发融资38亿元。

  融资狂欢背后是房企销售也整体好于预期。“根据房企披露的月度数据和CRIC数据,目前我们覆盖的A股公司中,大部分公司前五月累计销售额增速符合或超出我们全年的增速预期,合计同比增速达19%。”谌戈说。

  市场稍有起色,警钟再起。5月31日,有市场爆出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单。随后,包括21世纪经济报道在内多家媒体透出更多信息:监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品;同时,前不久,住建部也曾联合有关部门,针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。
 


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