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楼价离地承接弱 财雄长卖转租
http://www.CRNTT.com   2019-01-16 10:42:27


  中评社香港1月16日电/去年第4季楼市显着回调,市场弥漫观望气氛,新盘销情亦大不如前。据土地注册处资料,7至10月每月新盘成交量介乎1,263宗至2,357宗,但至10月及11月就跌至729宗及397宗。业内人士认为,除了市况转差外,一手空置税的出台亦令发展商推盘失去预算,匆匆推盘后未收其效,令货尾单位堆积。

  去年市况变定价仍进取 

  莱坊高级董事及估价及谘询主管林浩文认为,数年前政府积极推地,导致近两至三年为推盘高峰期,已批或待批预售楼花的新盘单位有逾2万伙,但由于发展商持货力强,借贷比率低,所以过去多年来发展商一直不急于推盘,造成市场“推地多、推盘少”的局面,这亦是为何去年中政府要推出一手空置税,原因亦是希望加快发展商卖楼步伐。

  然而政府辣招下,香港一年内能消化的新盘单位只得一万多伙,发展商于一手空置税推出后,加快推出新盘的结果,遇上市况转变,但当时楼价依然进取,加上中美贸易战及股市调整,市场承接力大缩,自然令货尾量上升。至于一手空置税影响,林浩文相信今年发展商推盘速度会继续加快,但要视乎市况变化,预期今年整个市场一手成交量亦与近两年接近,约1.5万伙至1,8万伙。

  此外,发展商转卖为租也令新盘售出率下降。正如早前新地宁愿将北角海璇第6座转卖为租,为的只是避开支付一手空置税。

  至于新盘销情放缓对后市的影响,林浩文认为要留意两点:一是促使新盘贴市低开,求量不求价;二是发展商放慢项目建筑进度,增加发展期数。他指,近期楼价下调,某程度与发展商货源较多有关,加上一手空置税下,加快卖楼速度。他预料本港新盘市场未来将走向两极化,新供应较多的地区,如白石角、元朗、屯门、将军澳等,发展商卖楼会用货如轮转的形式,求量不求价;港岛区因为供应少,新盘预料价钱企得较稳,发展商会较惜货。

  料放慢建筑进度留弹性 

  九龙区近期亦有个别新盘以低价策略开售,但要留意该些新盘所在地区并非九龙最优质的地区,发展商当初买地成本亦不高,所以该些项目即使平卖,相信发展商仍然有赚。但他说:“如果有日见到何文田平卖就大件事,因为该批地皮单单地价都万几两万蚊。如果发展商平卖就代表要散货。” 

  他又预期,为了保留更多卖楼弹性,于一手空置税下,未来会有发展商将旗下新盘拆成几期开卖。好像新地西贡十四乡住宅项目早前向城规会申请增加两成发展密度,单位数量更增至9,500伙,市场就普遍估计新地应会分开多期发展。来源:香港文汇报

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