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金融海啸十年 买楼大胜炒股
http://www.CRNTT.com   2018-09-11 10:51:26


  中评社香港9月11日电/新界楼升幅最劲,嘉湖呎价二千变万一。

  香港文汇报报道,十年前金融海啸爆发,香港楼价一度急挫,楼价于短短2个月下跌逾13%,较2008年高位更跌超过2成。然而十年过去,楼市早就复元,今天楼市已较海啸低位爆升2倍有多。相比之下,恒指升幅只得1倍。据美联物业资料环顾十大屋苑,新界区楼价明显跑赢,3个指标屋苑分别上升3.28倍至4.1倍,而港岛区及九龙区,一众屋苑升幅仅介乎2.23倍至2.52倍之间。当中,表现最好为嘉湖山庄,10年间楼价弹升4.1倍。

  十年前雷曼兄弟爆煲,金融海啸席卷全球,香港楼价一度急挫,楼价于短短2个月下跌逾13%。资料显示,中原城市指数(CCI)在2008年3月的高位录72.78点,9月金融海啸发生后,楼价急跌至2008年12月仅55.46点低位,楼价9个月累跌23.8%。其后楼价显着回升,CCI在2009年10月录72.91点,升破海啸前的高位,之后持续向上。

  美量宽谷起实物资产 

  其后美国推出量化宽松政策,导致实物资产升值,成为近十年本港楼价上升的动力之一。不过中间亦曾经历调整,较近期的一次是2015年8月至2016年3月,当时正值“811”汇改,人民币一度贬值,及后于2016年初更适逢A股熔断,股市调整,拖累环球股市全面下泻,打击香港楼市,楼价由2015年8月至2016年3月期间累跌约11.4%。

  总括而言,香港楼价于过去十年间反覆向上。中原地产研究部高级联席董事黄良升估计,2018年9月CCI将达186点,与2008年的55.46低位相比,楼价十年足足上升约2.4倍。反观港股十年间的升幅表现明显被比下去。

  事实上,2008年金融海啸,股市受创程度较楼市大得多。金融海啸前,恒生指数(HSI)在2007年10月的高位录31,352点,其后急跌至2009年2月的12,811点低位,16个月累跌59.1%。今年初,恒指重返逾三万点水平,1月时录得32,887点。不过,港股未能再推进向上突破高位。昨日恒指收市报26,613点,较2009年的低位,十年升幅只1.1倍。

  腾讯升24倍 汇控跌42% 

  与十大屋苑十年间普遍都录得升幅不同,股份表现分歧,“股王”腾讯(0700)十年间升幅达24倍,但“狮王”汇控(0005)十年间就跌42%,所以平均而言,仍然是炒楼赢面大过炒股。

  翻查美联物业资料,十大蓝筹屋苑于2008年12月跌至谷底,当时太古城平均呎价只得6,154元,嘉湖山庄更只有2,185元。但时至今天,楼价已不可同日而语,尤其新界区3个指标屋苑,嘉湖山庄较2008年低谷上升4.1倍,沙田第一城及荃湾中心亦劲升3.28倍至4倍。相比之下,港岛区及九龙区十年间升幅介乎2.23倍至2.52倍之间,升幅明显不及新界区。

  近5年二手成交大跌 

  十年间楼市沧海桑田,除楼价差别大,成交量亦出现大跌,原因在于十年间政府连番推出辣招及收紧按揭。美联物业统计政府数据显示,近5年(2013年9月至今年8月)二手住宅注册量共录约22.23万宗,比起前5年(2008年9月至2013年8月)约41.94万宗大幅减少约47%。但一手成交量却由前5年的5.84万宗大升45%至近5年的8.49万宗。

  美联物业首席分析师刘嘉辉指出,中美贸易战愈演愈烈、加息压力,加上6月底推出新房策6招,利淡因素笼罩楼市并盖过本身利好因素,故料年底前二手楼价呈横行发展。

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