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三四线城市库存风险已经显露,到了该调整的时候
http://www.CRNTT.com   2018-09-08 08:24:26


  2015年中央经济工作会议提出,2016年经济社会发展主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中,去库存是指化解房地产行业的库存问题。

  本文主要研究三个问题:一、我国房地产市场库存到底有多少?二、“去库存”存在哪些主要问题及对市场的影响有多大?三、我们应该从“去库存”中吸取哪些经验教训?

  研究结果显示,我国房地产市场整体库存并不高,按照统计局狭义库存计算,去化周期为4-6个月。主要问题是城市间结构性分布不均,35个一二线核心城市库存仅占19.33%,三四线城市库存占比达到80.67%。研究还发现,“去库存”过程比较突出的问题是,“一城一策”没有得到真正的贯彻执行。20个原本库存不高的一二线核心城市2017年库存较2015年下降了42.45%,供应进一步紧缺,房价快速上涨。 库存较高的三四线城市却出现补库存的现象。按照广义库存口径计算,117个样本城市2017年的库存较2015年增加了1.17%。进一步研究还发现,补库存的城市中,68%的地区产业基础薄弱,人口流出,长期库存过剩的风险已经显露,需要高度关注。

  一、“去库存”战略的背景

  “去库存”战略的背景可追溯到2010年。为应对2008年国际金融危机,我国采取了一系列经济刺激政策,房价随之快速上涨。2010年,为抑制房价过快上涨,国务院办公厅发布国办发(2010)4号文件(市场称为“国十一条”),标志着房地产市场进入新一轮调控收紧期。此后,收紧政策接连出台,最终涉及到40个左右的一、二线城市。

  在此背景下,房企开始加大对三四线城市的投资布局,三四线城市的库存因此上升。2014年12月份全国商品房待售面积达到6.2亿平米,其中住宅待售面积达到4.1亿平米,并且呈现继续上升的趋势。库存问题开始引起有关方面的担心,除北上广深和三亚五个城市外,其他城市的限购政策陆续解除。但这并未改变库存上升的趋势,到2015年12月份全国商品房待售面积达到7.2亿平米,同比增长16.1%,其中商品住宅待售面积达到4.5亿平米,同比增长9.8%,库存问题愈加严重。于是中央经济工作会议提出了“去库存”的战略措施。

  二、房地产库存的几个测算

  有两个重要问题与“去库存”战略有关:一是我国住房市场库存到底有多大,二是我国住房的存量究竟有多少。

  经测算,我国房地产库存情况整体上并不高,去化周期仅5-6个月,但区域结构存在较大的差异,部分三四线城市存在库存较高的问题。进一步研究发现,一些三四线城市在“去库存”过程中反而出现“补库存”的现象,尤其在人口净流出的三四线城市,长期库存风险开始凸显。此外,要关注我国的存量住房规模。

  (一)库存水平的测算

  1.商品住宅待售面积。该指标是国家统计局定期公布的重要参考指标,主要指已经竣工但还未销售的房子,可以理解为现房库存,即狭义库存。统计局数据显示,2010年初我国商品住宅待售面积为1.05亿平米,到2014年底达到4.07亿平米,增加了287.6%。2016年2月,商品住宅待售面积达到4.66亿平米的历史高位。此后,在“去库存”战略引导下,待售面积明显下降,2018年7月待售面积下降至2.69亿平米,较最高点下降了42.27%。

  2.广义住宅库存面积。本文主要指已经开工建设但还未销售的面积,该指标没有直接统计数据,可以由新开工面积和销售面积的差值来估算。按此口径,自1997年至2015年,广义住宅库存面积为29.00亿平米,截止到2018年7月广义库存下降到25.83亿平米。如果考虑到1997年以前的情况(数据缺失),或者考虑到还未开工的已供土地的情况,实际数值会更高。

  我国住房库存水平的高低没有绝对的衡量标准。从狭义库存的角度来看,按照近五年(2013 -2017年)商品住宅年平均销售规模12.31亿平米衡量的话,提出“去库存”战略时的去化周期为0.37年(4.4个月)。即使按照2008 -2013年年均8.68亿平米的销售规模来衡量,当时去化周期也仅为0.52年(6.2个月)。由此可见,库存总量问题并不严重。从广义库存的角度看,分别用上述两个阶段销售规模测算,当时去化周期分别为2.35年(28.3个月)和3.34年(40.1个月)。考虑到工程周期,库存问题也并不太严重。

  房地产库存并不是中国特有的问题,发达国家也有类似情况。以美国为例,根据美国商务部数据,新建待售房屋保持在一定水平,自1963至2017年间平均库存水平为31.3万套。2018年5月,美国新建待售房屋为29.8万套,按过去五年的平均销售规模(52.8万套)测算,当前去化周期为0.56年(6.8个月)。美国去化周期还稍高于我国。考虑到城市化发展阶段,美国库存情况则可能比我国更严重。因为美国在上世纪60年代城镇化率就已经超过70%,目前已经超过80%,而我国正处于快速城镇化进程中,住房需求高于美国,库存高于美国才合理。

  我国房地产市场库存整体水平并不高,主要是结构性问题。通过估算,2015年“去库存”战略提出时,35个一二线核心城市待售面积在总库存中仅占19.33%,而80.67%的库存都集中在三四线城市。在三四线城市中,库存也存在分化。2015年12月,41个城市中,14个城市去化周期低于12个月,19个城市去化周期在12和24个月之间,41个城市中仅有8个(占比19.5%)城市去化周期超过24个月(见表1)。

  (二)存量水平的测算

  存量住房指已被购买或自建并取得所有权证书的住房,代表可供使用的城镇住房面积。该指标也没有直接统计数据。根据国家统计局数据,2017年我国城镇常住人口为81347万人,人均居住面积36.5平方米(2016年),可估算城镇存量住房面积为297.73亿平米(常住人口与人均居住面积的乘积)。严格意义上来讲,这一数据还不能准确地反映全部存量住房的情况,仅仅是城镇人口使用的存量面积,空置房则不包括在内。

  目前没有专门统计空置房的指标,市场上对于空置率的测算也存在较大的分歧,本文重点参考两位官员公开发表的有关空置率的指标或观点来估算。一是2018年3月全国政协经济委员会副主任、中央农村工作领导小组原副组长兼办公室主任陈锡文在解读“乡村振兴”的专访中提到:“2017年大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%”。二是2018年6月中财办原副主任杨伟民在 “2018陆家嘴论坛”演讲中谈到中国住房空置率问题时指出我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高,比日本还高,日本是13%。他没有给出我国城镇住房具体空置率,但是据此可以推测应该在13%以上。综合以上观点,并按保守的13%来估算,中国城镇住宅的空置面积为38.7亿平米。

  (三)城镇存量住房可容纳人口的测算

  城镇存量住房容纳人口的规模可以按以下几个口径来测算。

  (1)包括空置住房面积的存量口径。该口径测算为336.43亿平方米,可以容纳9.22亿人,城镇化率可达到66.3%(按照城镇常住人口8.13亿人,人均居住面积36.5平米估算,下文同)。

  (2)在口径(1)基础上纳入待售面积。按所有已经竣工可以入住的住房面积测算为339.24亿平方米,可以容纳9.29亿人,城镇化率可达66.8%。

  (3)在口径(2)基础上纳入已经开工的面积。该口径指在不增加新开工的情况下,已开工的项目完成后存量的面积。按此测算,我国城镇存量住房为362亿平方米,能容纳9.92亿人,城镇化率可达71.3%,基本能够满足我国城镇化进入后期发展阶段的需求。

  三、去库存对市场造成的影响

  从统计局公布的待售面积来看,去库存已取得一定效果。截至2018年7月,住宅库存为2.69亿平米,较其最高点降低了42.27%。然而,去库存也给市场带来以下三个方面的问题。

  (1)“一刀切”的全国性宏观调控政策弱化了“一城一策”的差异性调控

  2014年“930”新政提出认房不认贷、首套房贷款最低首付款比例下调至30%、贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等一系列全国性房贷放松政策。当时,四个一线城市的库存并不高(去化周期均小于12个月),且处于严格的限购状态。“930”新政出台意味着变相的放松,“去库存”的提出加剧了一线城市房价的上涨预期。2016年四个一线城市房价整体上涨,其中深圳最为明显,涨幅达到60%(见表2)。

  降准、降息及有关房地产业相关税费减免等全国性利好政策也在一定程度上刺激了一线城市房价的上涨。一刀切式的全国性调控政策,在执行过程中难以平衡城市间的差异,致使“一城一策”很难真正的落实。

  (2)“去库存”反而使热点城市供应不足

  随着“去库存”战略的实施,核心城市库存下降明显,20个热点城市库存总量从2015年的2.50亿平米下降到2017年的1.44亿平米,降幅为42.45%,部分城市库存下降的幅度更大,比如杭州、西安、武汉等城市降幅超过60%(见表3)。库存降低导致供给不足,市场供需失衡加剧。为稳定房价,新政频出,反而导致市场乱象丛生,主要表现为:

  (一)房企为了快速回笼资金,更青睐全款或首付款比例高的客户,增加了刚需群体的购房难度。

  (二)新房价格管制导致一、二手房价格倒挂,制造了套利机会,也为权力寻租创造了空间。西安5月份在摇号过程中存在违规操作,35名公职人员因此受到处分。

  (三)派生投资需求,与“房住不炒”基调相违背。为了变相获取购房资格,假离婚、假落户、甚至以注册公司的名义买房的乱象频生。
 


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