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上车易落车难 喜遇惨变糟遇
http://www.CRNTT.com   2018-06-10 15:28:49


  中评社香港6月10日电/“小确幸”10%首期入市,苦捱3期断供挞订。

  香港文汇报报道,小市民买楼要量力而为,不要以为发展商提供低首期,又分好多期缴付楼价就以为好易供楼。英皇国际及市建局合作的长沙湾喜遇,去年8月以“小确幸价”开卖,但近日录得买家达大订个案,“小确幸”变成“确不幸”,短短8个月蚀逾70万元。事件无疑是一个警号,叫醒买家不要因低首期就亢奋冲入市,真系供得起才好买。

  根据一手成交记录册显示,该挞订单位为喜遇23楼D室一房单位,面积287方呎,去年9月以582.71万元售出,呎价20,303元,买家当时采用“灵活优惠付款”计划,签定临时买卖合约时已支付5%订金,签约30天内再支付第二期5%订金,另外5%(约29万元)订金则于330天内分5期缴付,每60天(即两个月)供楼价1%,即每期供5.8万元,俗称“滴滴金”或“月供首期”。换言之,买家实付10%楼价已可上车。

  “滴滴金”每期供5.8万 
 
  不过,买家最终断供挞订,记录册资料指,单位于上月31日已终止交易。由时间推断,估计该名买家已支付最初的10%、而最后分阶段支付的订金亦估计已供最少3期。换言之,由去年9月买楼到被发展商杀订,该名买家短短8个月已蚀超过70万元。

  发展商加价13%重售 

  今次挞订,发展商成为最大得益者,于杀订后,该单位已随即加价13%重售,价单定价由原来的588.6万加至665.1万元,呎价23,174元。新价单即供可获扣减3%(去年8月时可扣减6%),扣除该优惠后,折实价645.1万元,加幅则约10.7%。简单计一计,如果以该定价售出单位,那么短短8个月,发展商加价连杀订,额外多赚130万元至140万元,发展商可说是“小确幸”。

  翻查资料,喜遇位于福荣街538号,为单幢式物业,提供136伙,单位面积264方呎至410方呎,近9成单位为1房。项目去年8月公布首批68伙价钱,折实售价418万元至845.2万元,折实呎价13,980元至20,616元,发展商当时以“小确幸价”来形容首批开价。

  发展商去年8月首批卖楼时,推出3种付款办法,即供付款可获扣减楼价6%优惠;建筑期付款照定价计;另一个为上述的“灵活优惠付款”计划。另一方面,项目当时亦提供备用二按,最高借贷额为楼价30%,首36个月按息为P减2.75厘(P为5厘),其后则为P。后来更引入最高8成备用一按,吸引买家入市。

  置业量力莫勉强上车 

  事实上,楼价高企下,银行却因住宅按揭成数限制,最多只可借楼价6成,促使近年新盘提供高成数按揭、或者五花八门的付款方法去减轻准买家入市压力。但这类高成数按揭及付款方法,通常伴随高息、或短期付清发展商余款等条件,变相增加准买家的供楼风险。这些条款,当楼价继续上升,买家可以透过转按去银行,减轻利息支出及付清发展商余款,否则就要长期捱发展商的贵息,又或面对要抬钱补差价才能转按去银行的问题,风险之大不可不察。

  一众高按新盘中,最夸张要数2016年新地元朗Park Yoho Venezia的120%按揭、长实旗下元朗世宙亦曾推出“123计划”。而最近期的新盘,包括柏蔚山、御半山等,都有提供至少八成以上的高成数按揭。BIS早前季报显示,香港有地产商向买家提供高成数按揭,但对买家的还款能力审查不足,一旦楼价走势逆转,遇上加息周期,香港有可能出现金融风险。

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