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扫描二维码访问中评网移动版 建立房地产长效机制应尊重市场规律 扫描二维码访问中评社微信
http://www.CRNTT.com   2017-04-20 08:04:41


  中评社北京4月20日电/加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制首先需要准确把握国情,特别是准确把握中国房地产市场所处发展阶段、面临的主要风险和要解决的主要问题。

  准确把握中国房地产市场所处发展阶段和面临的主要风险

  经济参考报国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松文章分析,从国际比较的视角观察,发达国家在房地产市场发展过程中都经历过快速发展阶段,也都有过市场运行比较平稳的时期,一些国家还出现过房地产泡沫。在不同的发展阶段,房价涨幅、新建房屋规模等市场运行指标会呈现不同的特征。在供不应求阶段,房价、投资和新建房屋数量等主要指标增速都较快,但到了供求基本平衡阶段后,房价涨幅一般会回落,新建房屋数量会减少,房地产投资增速会明显回落。房地产市场发展阶段还与经济发展阶段表现出高度的重合性。因此,分析、判断和预测房地产市场形势,不能简单根据房价、投资、房地产新开工量的增速快慢来判断市场运行是否正常,而应首先把握房地产市场发展阶段和经济发展阶段,并将对各项指标的分析同房地产市场发展阶段和经济发展阶段的特征结合起来。

  从1998年到2013年,中国房地产市场总体呈现投资增速较高、销售高速增长和房价涨幅较高的“三高”特征,期间虽然也曾出现过两次调整,但并未改变房地产市场运行的总体趋势。1998年到2013年中国房地产市场运行的特征实际上反映了市场总体处于供不应求的状况。这与广大发达经济体房地产市场发展历程相似,在市场处于供不应求的阶段,房价涨幅高、投资增速高。房地产市场供不应求往往与一个国家经济增速较快、居民收入增长较快和人口快速增长相重合。在房地产市场从供不应求转向供求基本平衡后,运行特征就会出现明显变化,突出表现在房屋新开工面积下降、房地产投资增速放缓等方面。2013年,中国城镇户均住房套数已达到1.0套左右,而日本在户均住房套数达到1套后,房屋新开工面积开始下降。根据近年来中国房屋新开工面积情况和正常施工进度测算,中国已开始进入房屋竣工面积的高峰期,这意味着房屋存量规模正处于快速增长期,户均住房套数将进一步增加,市场供求将更加宽松。由于发展阶段变化,“十三五”期间中国房屋的新开工面积也将趋于下降,房屋施工面积在“十三五”期间也将开始下降。由于施工面积的下降,房地产投资增速也将逐步正常回落,房地产投资对经济增长的带动作用也将减弱。随着新建房面积的下降,二手房交易的比重将逐步上升。

  由于2013年以来中国房地产市场已从“供不应求”转向“供求总体平衡,区域性、结构性矛盾突出”的新阶段,近两年中国房地产面临去库存和防风险的双重任务。2015年以来,特别是2016年中国的房地产市场形势发生了较大变化,既要看到一系列政策措施取得的积极成效,也要正视面临的风险和问题。2016年,全国商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%;商品房销售额117627亿元,增长34.8%。商品房销售面积和销售额均创历史最高水平。由于商品房销售快速增长,房屋待售面积从2016年3月起开始回落, 2016年末,商品房待售面积69539万平方米,比2015年末减少2314万平方米,去库存取得积极成效。但也要看到,由于中国房地产市场已从供不应求转向供求总体平衡、区域分化的新阶段,市场面临的形势更为复杂,金融业发达、居民金融意识强的东部发达地区,特别是供应严重不足的北京、深圳等特大型中心城市住房价格显着攀升,2016年深圳新建住宅价格同比上涨49.5%,上海上涨37.5%,北京上涨32.1%,价格涨幅明显超出居民收入增速,已出现较为明显的房价泡沫风险。房价涨幅过快不仅显着加大了居民购房负担,而且金融资源过多投入房地产部门也带来较大的风险,增大了经济转型和实体经济发展的难度。在部分热点城市房价大幅上涨的同时,一些三、四线城市由于供应量过大,虽然销售有所好转,但去库存的压力仍然很大。

  房地产市场发展阶段变化和区域市场形势分化的新形势客观要求更加重视防范和化解房地产风险方面的研究。既要重视防范和化解部分热点城市的房价泡沫风险,也要高度重视供给过剩风险从局部蔓延到全局。虽然2016年商品房待售面积已低于2015年,但2016年房屋新开工面积166928万平方米,增长8.1%。2017年前两个月房屋新开工面积同比增长10.4%,但前两个月北京房屋新开工面积同比减少了12.6%,上海房屋新开工面积同比下降5.2%。这表明目前新开工面积的增长并不是来自供求最紧张的城市。在市场发展阶段已发生重大转变的情况下,房屋新开工面积继续较快增长可能会增大后续的去库存压力。防范房地产风险要特别重视研究金融政策和土地政策的正确使用,国内外房地产风险的爆发都与这两项政策的不当使用直接相关,对此要高度警惕。
 


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