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扫描二维码访问中评网移动版 重点城市房价上涨之谜缘于土地供应垄断 扫描二维码访问中评社微信
http://www.CRNTT.com   2017-03-20 09:02:28


  在土地供应层面,中国城市建成区之中用于居住用地的比例显着低于国际水平。在不同城市中,供地意愿也有很大的差异。大城市和特大城市供地意愿更低,但中小城市的供地意愿相对较高。2012年以来,人口集中流入了大城市和特大城市,同时由于这些城市供地意愿较低,产生了明显的房价上涨压力。

  从供应层面上来看,中国大陆的房地产市场,与全世界绝大部分国家和地区最根本的差异在于土地制度:中国大陆的城市土地制度是国有的,全世界绝大多数城市和地区土地是私有的。

  其影响在于,在私有制度下,土地供应是竞争性的;在国有制度下,土地供应是垄断性的。

  换句话说,人口流入城市会推动房价和地价上升,在私有制度下,这会刺激城市土地所有者增加住宅用地的市场供应,或者通过政治游说提高住宅用地的密度和容积率,来变相地扩大城市土地的供应。这一机制约束了地价的上升幅度,从而限制了房价的水平。

  在国有制度下,由于缺乏其他供地主体的竞争,面对大量人口流入,城市土地供应难以快速扩大,这样人口流入压力更多地体现为地价和房价的上升。实际上,在任何一个垄断市场上,相对于竞争市场而言,产品的价格总是显着更高。土地垄断的情况,应该符合这一模式。

  如果进一步考虑政府决策的政治经济过程,那么土地垄断的情况会更复杂:面对过高的地价和房价,存在很强的呼吁要求政府增加土地供应。但如果政府切实地大量增加供地,从而导致地价和房价的下跌,这几乎确定地会受到银行和大量社会中产阶层的反对,毕竟银行的按揭和抵押贷款、中产阶层的主要财富都集中的土地和房地产市场;但如果政府严格控制供地,进而导致地价和房价上升,这又会受到刚进入城市的年轻人,以及没有住房的低收入者的反对。

  问题在于,在许多时候,银行和中产阶层的政治影响力显然会更大。

  在私有土地制度下,由于土地所有人之间的竞争,这一政治经济过程大体上是不存在的。

  那么这一理论分析在多大程度上可以解释中国的土地供应情况、以及与国际城市之间的差异呢?将会看到,尽管实际的数据和情况要更加复杂一些,但对于中国特大城市的情况而言,这一分析与现实符合得比较好。

  居住用地供应比例低于国际水平

  首先,我们使用美国国家航空航天局的数据,观察相同的比例尺下在高空拍下来的城市夜晚灯光亮度。图1是四个地区,包括中国的长三角、珠三角、东京周边以及纽约的周边。图2是北京和天津的周边,伦敦的周边,韩国首尔的周边以及莫斯科的周边。

  粗略的观察和仔细的计算均可以显示:图1中的城市,灯光总体亮度更大,比较亮的区域范围更大,中心与外围区域灯光亮度的落差较小。图2中的城市,灯光非常亮的区域范围相对更小,中心区域的亮度与周围的亮度落差比较大。为什么会这样呢?

  我们的猜测是:图1中的城市都是重要的海港城市,位于海岸线附近,便于参加全球贸易和生产的分工,因此其经济活动发达,人烟非常稠密。它是大航海时代以来全球经济一体化力量的反映。

  图2中的城市主要是一些内陆型的城市,其产生和兴起更多地反映了政治力量的影响,它的经济辐射力相对较弱。

  从城市夜晚的亮度来看,尽管每组城市内部区别不大,而两组城市之间的区别非常明显,但更精细的比较显示,详见图3和图4,中国的长三角和珠三角灯光覆盖的范围以及亮度比东京周边要更亮一些;而北京周边的灯光亮度比伦敦以及首尔更暗。

  对于海港型的城市来讲,除了居住用地之外,还有商业、工业、仓储等很多竞争性的土地需求。同时由于经济更发达,城市之间连接紧密,人口居住在城市外围享有的公共服务的落差没有那么大。这使得城市的建成区域范围内,用于居住用地的比例可以相对比较低。

  对于内陆型的城市,由于内外围经济落差较大,土地的竞争性用途较少,工业、商业和仓储物流活动相对较弱,人口大多集中在市中心区域,所以这些城市用于居住用地的比例可以更高一些。

  在这一背景下,观察城市居住用地占城市建设用地的比重,详见图5和图6,这一指标反映了市政公用设施可以到达的区域内土地被用于住宅的比例。

  首先来看海港城市,日本三大城市圈居住用地占比为44%,纽约为38%。对比而言,尽管经济发达程度和人员稠密程度接近,但在城市建设用地之中用于居住用地的比例,中国的深圳只有19%,香港是18%。

  再比较内陆型城市,首尔和伦敦城市圈居住用地占城市建设用地比重分别是57%和55%。而北京和天津仅有19%。

  与首尔、伦敦、东京等城市圈相比,由于北京、深圳、香港的土地用于居住用地的比例相对较少,其结果是地价和房价显着更高,这体现在全球主要城市房价收入比数据上,详见图7。例如香港是30.91,上海是24.72,北京是24.47,显着高于全球其他主要城市。这凸显了土地供应的重要影响。
 


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